Словарь терминов для начинающего инвестора

Словарь терминов для начинающего инвестора

В этой статье мы представляем перечень основных понятий в сфере апартаментов и жилой недвижимости. Он призван помочь вам сориентироваться в многообразии форматов, а также уточнить некоторые ключевые юридические термины. Если вы совсем недавно заинтересовались данной сферой, уверены, он вам точно пригодится.

Апартаменты – помещение для проживания, выглядящее как квартира (с кухней, разным количеством комнат и санузлов), но являющееся коммерческой недвижимостью. По цене они примерно на 20­–30% дешевле, чем квартиры с аналогичной площадью и локацией, в силу градостроительных требований и некоторых юридических нюансов, связанных со спецификой объекта. Однако приобретать их с инвестиционными целями зачастую намного выгоднее, чем квартиры. Ведь апартаменты нередко продаются в комплексах, которые курирует управляющая компания. Она и берет на себя хлопоты по поиску арендаторов, контроль за состоянием жилья и техническим состоянием здания, своевременностью платежей и т.д. Таким образом, собственник апартаментов может рассчитывать на стабильный доход с предоставления жилья в аренду, будучи избавленным от сопутствующих забот.

Апарт-отель – гостиница, номера которой представляют собой отдельные полноценные квартиры: они имеют кухню и оснащены необходимой техникой, включая бытовую (холодильник, плита и т.д.). При этом доступны все основные сервисы отеля – регистрация, уборка номера, пользование фитнес-центром, в сумму проживания можно включить завтрак и т.д. Отличается, по сути, только «наполнение» номера.

Бизнес-класс (квартиры и апартаменты бизнес-класса) – формат жилой недвижимости, имеющий характеристики где-то посередине между жильем класса «комфорт» / «комфорт плюс» и элитными квартирами и апартаментами. Отличаются большей площадью – например, кухни, как правило, не менее 12 кв. м, и т.д. – и гораздо более качественной отделкой входной группы (парадных). Для домов бизнес-класса характерна благоустроенная и озелененная придомовая территория, а в комплексе обязательно присутствует инфраструктура: фитнес-центр, возможно – бассейн, детская игровая комната и прочее. Наличие парковки обязательно, как и консьерж-службы.

Девелопер – организатор процесса в строительном бизнесе. Может быть как инициатором работы над проектом в принципе, так и автором, заказчиком или исполнителем строительного проекта, выступать заказчиком или генеральным подрядчиком строительства. Параллельно может являться собственником строящегося объекта или земли, на которой объект расположен, а также заниматься управлением объектом.

Доверительное управление – деятельность по распоряжению активами. Это право предоставляется инвестором профессиональному участнику рынка. В отношении жилья и апартаментов чаще всего имеется в виду передача права на управление собственностью (сдача в аренду, контроль за состоянием жилых площадей, необходимый ремонт и т.д.), с тем чтобы собственник мог получать доход с недвижимости, будучи максимально избавленным от сопутствующих хлопот.

Долевая ипотека, или ипотека с участием – форма достижения консенсуса между кредитором и заемщиком по ипотеке, при которой кредитор приобретает некоторую долю прав собственности на возводимое строение и (или) в доходе. Нередко при продаже доли преимущественное право на ее приобретение отдается другим участникам сделки (владельцам оставшихся долей).

Евродом – жилое строение, возведенное в соответствии с современными европейскими тенденциями и современными трендами в строительстве. Единого образца не существует – скорее, наоборот: «евродом» нередко строят вообще по индивидуальному проекту. Но чаще всего это энергоэффективный или «зеленый» (экологичный) дом из лучших материалов, с просторными комнатами и кухнями, высокими потолками, панорамными окнами, мансардой, большой прилегающей территорией (зачастую охраняемой). В доме, как правило, немало вспомогательных помещений, предусмотрена парковка – все, что нужно для комфортной жизни.

Единый государственный реестр недвижимости – новый федеральный орган, появившийся совсем недавно, в 2017 году. Он объединил в себе ранее действовавшие структуры – ЕГРП (Единый госреестр права) и ГКН (госкадастр недвижимости). Сокращенно структура получила название ЕГРН, и теперь она курирует права на недвижимое имущество и сделки с ним. После отмены выдачи Свидетельства о госрегистрации в 2016 году подтверждением права собственности является именно выписка из ЕГРН.

Инфраструктура (в ЖК) – комплекс взаимосвязанных обслуживающих структур или объектов, составляющих и обеспечивающих основу функционирования какой-либо системы (в отношении жилья это подразумевает обслуживание жилого комплекса с квартирами или апартаментами). Такими объектами могут быть паркинг, фитнес- и спа-центры, коворкинг, консьерж-служба и т.д.

Коворкинг – формат организации общественного пространства, «коллективный офис». Территория, на которой могут арендовать место как юридические лица (компании, ИП), так и физические. Характеризуется достаточно свободными условиями: рабочее место может быть как постоянным, так и временным, а территория коворкинга не разделена на кабинеты: как правило, это общее пространство, поделенное на зоны. Нередко компонентами коворкинга как современного офиса являются также конференц-залы, переговорные комнаты, зоны отдыха, чайная зона, кафе/cтоловая и т.д.

Коммерческая аренда – аренда коммерческой недвижимости, приобретенной собственником в целях получения постоянной прибыли: прироста капитала, дохода от аренды.

Комфорт-класс – жилье или апартаменты более высокого уровня, чем «эконом». Отличаются красивой и опрятной входной зоной (подъезд), наличием кодового замка и домофона. В домах этого класса могут быть установлены системы доступа по картам и системы видеонаблюдения. Нередко дворы в ЖК комфорт-класса огораживают. Лифты – более качественные и бесшумные, от лучших производителей. Уменьшено количество квартир на площадке (не более 9). В квартирах и апартаментах потолки – не менее 2,8 м, площади кухонь – не менее 8 м, все комнаты просторные. Нередко предусмотрена подземная парковка.

В случае покупки апартаментов или квартир с чистовой отделкой ремонт будет очень качественным, а разница в цене с аналогичным помещением без отделки – намного ниже, чем стоимость такого же ремонта, благодаря доступным строителям оптовым ценам и работе с проверенными бригадами.

Жилье класса «комфорт плюс» не слишком отличается от «комфорта», но имеет некоторые дополнительные  приятные опции. Они жестко не прописаны – тут уже сам застройщик определяет, что «подарить» клиенту дополнительно.

Кондоминиум – формат, подразумевающий совместное владение, помимо жилья, другими объектами и инфраструктурой. Понятие «кондоминиум» чаще всего охватывает не один дом, а комплекс строений. Сюда входят и земля, и жилое здание, и другие недвижимые объекты, находящиеся в пределах комплекса – фитнес-центр, гаражи и т.д. Любой владелец жилья в кондоминиуме получает право пользоваться всем перечисленным; вопросы по обслуживанию, управлению и тому подобные решаются коллегиально, всеми собственниками, на собраниях.

Лизинг – приобретение имущества (в т.ч. недвижимости) в долгосрочную аренду с правом его выкупа в дальнейшем. Для скорейшего выкупа допускается и свободная сдача покупателем приобретенного в аренду (при том, что, например, при покупке жилья в ипотеку сдача его в аренду разрешена только при получении особого согласия от банка, а это удается не всегда).

Локация – местоположение, местонахождение. Применительно к жилым помещениям и апартаментам – район города.

Общая долевая собственность – ситуация, когда хозяевами (владельцами) дома, квартиры или апартаментов являются два и более человек, причем у каждого – своя доля в собственности. Доли прописаны в документах в цифровом формате (1/2, 1/3, 2/5, 4/13 и т.д.), но не «привязаны» к какому-то конкретному месту или части квартиры. То есть доли являются абстрактными, и цена их определяется исходя из общей стоимости имущества.

Право краткосрочного пользования – оговоренная законом возможность эксплуатации имущества (в частности, апартаментов) с целью извлечения полезных свойств, поступлений и доходов, которые будут принадлежать лицу, использующему данное имущество. По взаимному согласию сторон может переходить в «право долгосрочного использования».

Сервисные апартаменты – полностью меблированные, оборудованные бытовой техникой и готовые к проживанию жилые апартаменты, предоставляемые в кратко-, средне- и долгосрочную аренду. Нередко доступны сервисы гостиничного профиля (уборка номера, химчистка, услуги горничной, консьержа). Востребованы преимущественно среди командированных граждан, работающих в другом городе (стране) по контракту специалистов и их семей, а также часто и (или) подолгу находящихся в путешествиях людей.

Cмарт-технологии/зоны (англ. smart) – «умные» технологии либо коммерческие помещения, оборудованные с учетом новейших технологий, а также всех требований современности. Сюда относят такие системы, как «умный дом», цифровые и hi-tech сервисы, опции автоматической экономии электроэнергии, воды и прочих ресурсов в жилом комплексе, и так далее.

Страховой депозит – прописанная в контракте сумма денег, которая передается арендодателю в качестве гарантии компенсации возможного ущерба его имуществу. Особенно распространен, в частности, при аренде квартир или апартаментов.

Эконом-класс – бюджетное жилье или апартаменты с минимальной инфраструктурой. В данном случае покупатель получает самое необходимое: элементарное озеленение придомовой территории, самые простые и недорогие детские площадки. Сами жилые помещения (квартиры и апартаменты) – типовые, как правило, с одним санузлом. Охрана комплекса и наличие консьержа предусмотрены далеко не всегда.

Элитная недвижимость, или недвижимость класса «люкс» – просторные, если не сказать изысканные квартиры и апартаменты для проживания в крупных комплексах с мощной инфраструктурой: магазины, кафе, бары, салоны красоты, зоны отдыха, коворкинги, фитнес-клубы, бассейны. Много внимания уделено оформлению прилегающей территории: сады, фонтаны, бассейны. Как правило, жилые комплексы класса «люкс» спроектированы именитыми архитекторами и дизайнерами, в том числе ландшафтными. Предусмотрена круглосуточная охрана, нередко въезд на территорию ЖК разрешен только жильцам и их гостям (пост охраны, шлагбаум). Еще одно ключевое отличие – т.н. премиальная локация: либо центр города, либо престижные районы, но в любом случае это выигрышное местоположение. Также к элитной недвижимости относятся стоящие отдельно виллы и особняки.

Эскроу-счет – специальный условный счет, «фиксирующий» имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения прописанных условий. Применительно к квартирам и апартаментам, на эскроу-счете «замораживается» сумма, перечисленная покупателем застройщику в момент покупки, и хранится там вплоть до момента сдачи жилья в эксплуатацию и приемки объекта покупателем.

Эстимативная стоимость – приблизительная либо планируемая стоимость объекта недвижимости, с учетом оценки эксперта, опирающейся на аргументированное мнение.

Юнит (от англ. unit) – единица жилья в кондо-отелях или апартаментах. По сути, это квартира. Термин создан преимущественно для упрощения работы с терминологией (оформление документов, юридических сделок), поскольку не требует уточнений характеристик жилья («студия», «однокомнатная квартира» и т.д.). Владелец юнита (юнитов) = владелец апартаментов в указанном количестве, поскольку один собственник может выкупить неограниченное число квартир разного формата, от студий до многокомнатных квартир.

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка