Апартаменты VS Квартира: найди десять отличий

Апартаменты VS Квартира: найди десять отличий

Сегодня во многих источниках можно найти разъяснения, чем же отличается квартира от апартаментов – этакий мануал для тех, кто хочет сэкономить на покупке жилья и заселиться на ПМЖ в апартаменты. В финале таких статей авторы часто приходят к выводу, что покупка апартаментов – это развлечение для безумцев или авантюристов. Мы как бизнес-портал рассматриваем объекты с точки зрения получения прибыли, т.е. как инвестиционную стратегию, а потому наши «за» и «против» основываются на иных ценностях.

Итак, квартира и апартаменты для получения прибыли – это разные стратегии? В переводе с французского appartement означает «квартира», так в чем тогда разница? Найдем 10 отличий?

1. Первое и наиболее очевидное отличие – это разные категории недвижимости. Квартира – это жилая недвижимость, апартаменты – коммерческая. Ну и что, скажете вы, у них же на дверях не написано! А вот и написано. Коммерческая и жилая недвижимость проектируются, строятся и принимаются в эксплуатацию по разным стандартам. Например, в апартаментах нет минимально допустимых для жилья метражей и высоты потолков, требований по звукоизоляции, высотности, оснащению лифтами и проч. В апартаментах нельзя оформить прописку (но есть практика временной регистрации), а застройщик не обязан обеспечить необходимую инфраструктуру (больницы, школы, детские сады).

2. Еще одно важное отличие – форма собственности. Например, квартиру, в случае если это единственное жилье человека, по законодательству не могут забрать за долги, а апартаменты – могут, ведь это, по сути, ваш бизнес, источник дохода, а не просто жилая недвижимость. Кроме того, как собственник жилья вы имеете голос при выборе ТСЖ и решениях о благоустройстве дома. В апарт-комплексе вы тоже будете иметь голос, но только в соответствии с долей ваших юнитов в общем метраже комплекса. То есть тот, кто выкупил, например, весь торговый центр в цоколе или несколько этажей апартаментов, по факту сможет принимать решения за вас. Другое дело, что вашего личного комфортного проживания это никак не коснется: вы же купили недвижимость, которая зарабатывает для вас.

3. А вот дальше уже начинаются различия, имеющие непосредственное отношение к вашим деньгам. Итак, налогообложение. Ставка налога на квартиру как жилое имущество зависит от ее кадастровой стоимости и местонахождения (ставки разнятся в разных регионах РФ). В среднем можно брать в расчет ставку 0,1–0,3% от кадастровой стоимости квартиры, тогда как апартаменты «отберут» у владельца 0,1–1,5% в год в зависимости от типа апартамента и региона. Например, налог на недвижимость в Петербурге для апартаментов со статусом помещения  «нежилое – назначение “гостиница”» составляет 0,1% от кадастровой стоимости, для «нежилого – административного» помещения налог составит 0,5%. Еще один важный момент – налоговый вычет: его могут оформить только владельцы квартир. Т.о., по второму пункту выигрывает квартира. Но двинемся дальше…

4. Доход с квартиры и апартаментов вы тоже будете считать по-разному. Более подробно мы разберем этот вопрос в отдельном материале в ближайшее время. В любом случае, точные цифры можно привести только на базе конкретных примеров, но попробуем сравнить средние ставки и статьи доходов и расходов. Представим, что у нас есть квартира и апартаменты одинакового метража в одном районе города. Во-первых, на этапе покупки апартаменты дешевле квартиры в среднем на 15–20%. Во-вторых, апартаменты зачастую продаются с полной отделкой и мебелью, что освобождает вас от существенных расходов. В третьих, апартаменты чаще всего сдаются посуточно, а это всегда выгоднее, чем долгосрочная аренда, ради которой обычно покупают квартиры. Также в этом расчете нужно учесть ставки по ипотеке, о которых мы расскажем в следующем пункте, и еще комиссию управляющей компании, если вы планируете пользоваться ее услугами, а это в среднем 15% от дохода. В целом же статистика показывает, что доходность квартиры составляет в среднем 2–6% в год, а апартаментов – 10–12%.

5. Еще один важный момент в части расчета истинного дохода от апартаментов – это капитализация. Инвесторы, вложившие деньги в апартаменты на старте продаж и отдавшие свое помещение в управление на определенный срок, в итоге получают полностью официальный доход от аренды и подтвержденные налоговые документы. Это позволяет значительно увеличить стоимость объекта на рынке и продать его не как обычную недвижимость (четыре стены и окно), а как готовый бизнес. Таким образом, говоря об увеличении стоимости купленного актива, мы смело можем заявить, что инвестор зарабатывает по двум направлениям: это, во-первых, капитализация объекта –стоимость помещения на старте продаж значительно увеличилась после запуска и начала работы отеля, и, во-вторых, доход от сдачи в аренду – на протяжении функционирования объекта инвестор ежемесячно получает официальный доход.

6. Теперь давайте разберемся с деньгами на покупку недвижимости. На сегодняшний день почти половина квартир в новостройках покупается с привлечением кредитных средств, и вплоть до середины 2018 года продолжался активный рост ипотечного сегмента в банковской сфере. В 2020 году ставки снизились до рекордных 8%. А что в коммерческой недвижимости? Сюда кредитные деньги по-настоящему хлынули буквально пару лет назад, и до недавнего времени ставка по ипотеке на покупку апартаментов значительно превышала ставку ипотеки для жилой недвижимости и колебалась вокруг 12%. Это не добавляло радости инвесторам, которые выигрывали только за счет более низкой базовой стоимости апартаментов. Сегодня ситуация практически выровнялась – на рынок инвестиций в апартаменты пришли почти все крупные банки РФ, причем коммерческая ипотечная ставка также пришла в равновесие с жилой. Таким образом, за счет меньшей процентной нагрузки апартаменты вышли на более оперативную окупаемость, чем квартира. Еще один важный момент, который должен знать инвестор, выбирая между квартирой и апартаментами, – большинство ипотечных договоров на жилую недвижимость нацелены на улучшение жилищных условий, а потому запрещают сдачу имущества в наем, чего, безусловно, не происходит в случае вложений в апартаменты.

7. Следующий денежный вопрос – это порог входа, т.е. та минимальная сумма, которая вам нужна, чтобы стать инвестором, «вложиться» в недвижимость. В данном случае не имеет значения, собственные ли это деньги, или заемные, важна только сумма. Так вот, в случае с квартирой – это полная стоимость квартиры, ведь застройщик или бывший собственник не продадут вам 10 метров из 35. Тогда как владелец апарт-отеля – вполне может. Сегодня девелоперы уже предлагают инвестиционные программы, в которых инвестор может купить долю в апартаменте, аналогично доле в бизнесе. В этом случае инвестор будет получать доход в соответствии с размером участия. Как правило, порог входа в такие программы стартует с 300 000 рублей.

 

Photo on unsplash
Photo on unsplash

 

8. Теперь перейдем к способам увеличения стоимости купленного актива. Одна из популярных стратегий – перепланировка. Например, покупаете небольшую двушку (или даже однушку) и делаете из нее две студии. Разумеется, доход увеличивается приблизительно вдвое, хоть и требует дополнительных вложений. Планируя такой подход, нельзя забывать о том, что владельцу жилой недвижимости, т.е. квартиры, придется изрядно побегать, чтобы согласовать перепланировку, и даже в случае одобрения все интерьерные решения придется привести в соответствие с требованиями ГОСТов жилого строительства. Тогда как в случае с апартаментами согласования будут минимальными, а главное требование по планированию помещения – не трогать несущие стены, остальное – на усмотрение вашего дизайнера.

9. Ну и сама суть инвестиций, добрались до нее. Вкладывая деньги в недвижимость, любой инвестор подразумевает пассивный доход. Это значит: деньги работают, собственник – нет. С собственниками апартаментов так и бывает. Апарт-отели и комплексы находятся в управлении у профессионалов: они на комиссионной основе берут на себя функции, о которых начинающие инвесторы часто и не догадываются – реклама для привлечения клиентов, служба размещения, обслуживание, клининг, текущий мелкий ремонт, организация питания и досуга, бытовые услуги для постояльцев и многое другое. Кроме того, они ведут качественную отчетность, которую предоставляют собственнику, а также выплачивают прибыль и осуществляют всестороннюю поддержку партнеров. Владелец квартиры все это проделывает самостоятельно или обращается к риэлторам, которые минимизируют его участие, но полностью не освобождают от решения текущих проблем, а это уже не вполне инвестиция, это мини-бизнес, который требует вашего непосредственного участия.

10. А теперь о приятных бонусах, которые, однако, влияют на доход. Первый из них называется модным словом «концепт» и относится к жилью выше комфорт-класса и к апартаментам в любой их классификации. Концепт – это идея жилья, воплощенная в архитектуре, дизайне, сервисе и даже локации. Судите сами, где человеку приятнее жить – в обычной девятиэтажке в глубине двора или в условном комплексе «Новая высота»? Заманчивое название дома – это уже часть успеха. А если это и правда продуманный концепт, где упомянутая «высота» подчеркнута современной архитектурой, высокими потолками, арками, панорамными окнами, небесной росписью потолков в общих помещениях, консьержами в форме стюардесс и пр.? Такие концептуальные «плюшки» уже давно и широко используются отельной индустрией по всему миру, откуда они и перекочевали в апарт-комплексы. Наличие общей концепции действительно делает апартаменты более привлекательными для арендаторов, поэтому сегодня девелоперы активно разрабатывают и реализуют все более и более привлекательные идеи. Кроме того, все апарт-отели, прошедшие гостиничную классификацию по международным стандартам и получившие «звездность», предоставляют своим гостям обязательный набор услуг, соответствующий гостиничному сервису в своей категории. А это значит, что гости, остановившиеся в апарт-отеле, имеющем ту или иную категорию, могут рассчитывать на обслуживание на заявленном уровне.

11. Заключительное отличие и параметр, в итоге влияющий на доход, – это инфраструктура. Инфраструктура, которой располагает жилой фонд, обычно подразумевает наличие в непосредственной близости поликлиники, детского сада, школы и магазина – это необходимые условия для проживания в городе. Как мы упоминали в самом начале, эти объекты обязан возводить застройщик жилья. Для апартаментов эта городская инфраструктура имеет меньшее значение, поскольку нужды гостей апарт-комплексов несколько иные. Основная масса проживающих – путешественники, командированные и студенты, для них важнее удобное местоположение, наличие хорошего пакета услуг непосредственно в комплексе (химчистка, кафе, коворкинги и переговорные комнаты, прокат авто, фитнес, бассейн и др.), круглосуточная консьерж-служба, рекреационные и прогулочные зоны. Вся эта «начинка» – обычное дело для апарт-комплексов, она, что называется, идет в комплекте. В жилых комплексах такие дополнения могут быть доступны только при их классе «комфорт» и выше.

Итак, мы постарались полно обрисовать плюсы и минусы жилых и коммерческих объектов, влияющие на успешность инвестиций. Уверены, эта информация поможет вам в принятии решений, а также подскажет, какие вопросы вы должны задать себе, девелоперу и управляющей компании на пороге сделки.

Хорошего бизнеса!

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка