Виды и концепции апартаментов

Виды и концепции апартаментов

Апарт-отель, инвест-отель, сервисные апартаменты, коливинг, псевдожилье, кондо-отель… Перечень терминов, обозначающих «альтернативное» жилье, с развитием рынка недвижимости регулярно пополняется, хотя сейчас каких-то кардинальных различий между этими форматами нет (кроме разве что коливинга, реализованного в формате хостела). Тем не менее, поясним некоторые нюансы.

Так или иначе, все перечисленные виды жилья весьма популярны у ряда категорий: командированных, подолгу живущих в другом городе или стране сотрудников (работа по контракту), хорошо зарабатывающих и много путешествующих представителей поколения миленниалов, которые предпочитают не «связывать» себя проживанием в каком-то одном месте, и других. Решение же они в итоге принимают, ориентируясь на собственный вкус: будет это жилье с включенной в аренду коммуналкой или без, с уборкой или без, с фитнес-центром и бассейном в комплексе или без… Конечно, размер ежемесячного платежа – во сколько им будет в итоге обходиться это жилье – тоже играет роль.

И все же некоторые различия у этих форматов есть*.

Так, апартаменты – помещение для проживания, выглядящее как квартира (с кухней, разным количеством комнат и санузлов), но являющееся коммерческой недвижимостью, поскольку дома под апартаменты возведены на участках, на которых, согласно градостроительным регламентам, жилье строить запрещено.

Апартаменты часто покупают именно под сдачу в аренду – краткосрочную или долгосрочную. Если «для себя», то покупатель ориентируется на низкую (примерно на 15-20% ниже, чем аналогичная по характеристикам квартира) цену. И в силу этого готов закрыть глаза на отсутствие прописки, невозможность приструнить шумящих по ночам соседей и некоторые другие минусы.

Апартаменты «для себя» также иногда называют «псевдожильем».

Апарт-отель – те же апартаменты, но как бы объединенные в гостиницу. Здесь  жильцы, ведя свое хозяйство самостоятельно, при желании могут пользоваться всей сопутствующей инфраструктурой и услугами: заказывать уборку, посещать бассейн, фитнес-центр, арендовать переговорные комнаты при их наличии и т.д.

Инвест-отель мало чем отличается от апарт-отеля, кроме разве того, что он находится под управлением профессионального гостиничного оператора. Это означает грамотное управление вашей недвижимостью. Платите вы за эту опцию несколько больше – за бренд, репутацию и опыт, – но и доход потенциально будет выше.

Еще одно отличие от апарт-отелей: все-таки в инвест-отелях люди чаще останавливаются ненадолго, на дни или недели, тогда как в апарт-отели заезжают с расчетом на более-менее долгосрочное пребывание – месяцы и дольше. Исключения по продолжительности пребывания бывают и там и там, но на общей картине это не сказывается.

От гостиниц инвест-отели отличаются тем, что у разных номеров-квартир (в инвест-отелях они называются «юнитами») могут быть разные владельцы. Вот прямо сколько номеров – столько и владельцев; впрочем, интересант может выкупить и весь этаж, и несколько этажей. Ну а гостиничный оператор занимается управлением и администрированием объекта, ежемесячно выплачивая владельцу юнита (юнитов) прибыль.

Сервисные апартаменты«квартиры с гостиничным сервисом», которые обслуживает Управляющая Компания. Нередко они встречаются в комбинированных объектах: например, в одном гостиничном комплексе могут разместиться и отель, и сервисные апартаменты, под которые отведено либо несколько этажей, либо отдельное здание. Проживающие и в отеле, и в апартаментах пользуются общей инфраструктурой и всеми гостиничными сервисами, у них «общие» горничные, швейцары и консьержи…

Кондо-отель – гибрид отеля и кондоминиума (см. «словарь терминов»). Только все собственники решают вопросы, касающиеся общей для объекта инфраструктуры, коллегиально, на собраниях (лично либо через доверенных лиц). Кондо-отели тоже нередко берут в управление известные гостиничные операторы, такие как Four Seasons, Hyatt, Hilton и другие

Вот мы дошли и до коливинга. Коливинг – это здание с жилыми помещениями под сдачу и большим количеством общественных пространств: столовая, конференц-зал или несколько, фитнес-зал, зачастую коворкинг. Нередко таких пространств больше, чем в кондо-отелях или инвест-отелях: дело в том, что потенциальная аудитория коливинга гораздо больше ориентирована на социализацию – на то, чтобы как можно больше времени проводить «в обществе единомышленников».

«Жилыми помещениями» в коливинге могут быть как отдельные, полностью оснащенные всем необходимым квартиры (апартаменты), так и комнаты, организованные по хостельному типу, где проживает сразу несколько человек.

Такой формат – с коливингами, подразумевающими аренду  «койко-мест» и пользование инфраструктурой, – набирает все большую популярность у молодежи, которая отправляется покорять полюбившийся мегаполис или даже другую страну и при этом хочет сэкономить и избавить себя от ряда разного рода «взрослых» затруднений: как от поиска жилья и возни с риэлторами, залогами, договорами, так и от уборки. В двух словах, хотят «дешево жить в приятном месте с друзьями, чтобы как у мамы под крылышком». Как раз это коливинг и обеспечивает, включая ежедневную уборку, стирку и химчистку.

Так что же выбрать инвестору? Собственно, ключевой момент – достижение баланса «минимум хлопот и максимум доходности». При сдаче в аренду обычных квартир доходность составляет порядка 2–6% в год, тогда как при сдаче в аренду «альтернативных» квартир – до 10–12% в год. Если «альтернативный» комплекс к тому же находится под управлением (УК или гостиничного оператора), то собственники освобождены от многих хлопот: по отслеживанию своевременной оплаты коммунальных платежей и аренды как таковой, по ремонту помещений при необходимости и т.д.

Вывод? Определяясь с объектом, в который собираетесь вложиться, решите, что для вас в приоритете: скорейший возврат инвестиций, привлекательность объекта для последующей перепродажи (включая локацию – для «альтернативного» жилья этот фактор бывает крайне важен), минимум хлопот (в том числе наличие управляющей компании, которая возьмет на себя контроль за жильем, платежами и т.д.)? И, не в последнюю очередь, оцените сопряженные юридические и финансовые моменты: размер налогов, возможность получения льгот на строительство, участия в госпрограммах и тому подобные опции.

Изыски же вроде названия (имеем в виду типологию «альтернативного» жилья – или дополнительных объектов инфраструктуры) призваны привлечь внимание частников, приобретающих одну или несколько квартир либо юнитов. Так что оставим эти «изюминки» их рядовым потребителям, сфокусировавшись на собственной выгоде, а не на «как вы лодку назовете».

Ну и не помешает учесть, какую аудиторию вы точно не хотите видеть в качестве арендаторов. Например, если не собираетесь лично заниматься управлением объектом и разруливать проблемы со студентами, стажерами и меняющимися каждую неделю командированными, то вместо, например, коливинга, возможно, стоит выбрать другой вариант: апартаменты или кондо-отель под «кураторством» проверенной управляющей компании или гостиничной сети.

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка