Апарт-комплексы уверенно шагают на окраины городов, не снижая обещанной доходности. Портал Smart Apart разбирался в особенностях таких проектов.
Рынок апарт-отелей стремительно развивается. На данный момент в десяти крупнейших городах России реализуется 174 проекта. Львиная доля приходится на столицы: Москву и Санкт-Петербург – 113 и 36 соответственно. Также в топ-3 входит Сочи с 8 апарт-проектами.
Если на заре появления псевдожилья в России девелоперы старались занять интересные площадки поближе к центру, то сейчас уверенно возводят апарт-комплексы и в «спальниках».
При этом доходность от столь кардинальной смены локации не только не страдает, но подчас даже растет. Специально для тех, кто раздумывает о вложении средств в подобные проекты, Smart Apart разобрался в особенностях этих проектов.
Параметры выбора объекта
Согласно наиболее распространенной классификации эксперты делят апарт-проекты на четыре сегмента: сервисные (или доходные), несервисные (или псевдожилье), апарт-отели и рекреационные апартаменты. Именно от концепции проекта зависит наполнение комплекса. Говоря о тех объектах, которые должны приносить собственникам юнитов прибыль, стоит выделить несколько основных факторов, оказывающих влияние на ликвидность всего комплекса в целом.
Первое – расположение. Проект должен иметь удобную транспортную доступность – пешком от метро, также локацию должно отличать наличие развитой торгово-развлекательной и деловой инфраструктуры.
Второе – надежность застройщика и подрядчиков, а также сотрудничество с известной и опытной управляющей компанией.
Третье – наличие всех необходимых согласований на проект.
– Главное в локации апарт-комплекса не удаленность от Невского проспекта, а окружающая инфраструктура, в первую очередь транспортная.
Большинство петербургских апарт-отелей расположены за границами центра. Выборгский или Центральный район – не принципиально.
Востребован тот объект, от которого жильцам быстро и удобно добраться до центра, аэропорта и вокзалов, – отметил генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь.
Также эксперт добавил, что появление в районах апарт-отелей становится катализатором развития территории.
Аудитория апартаментов
Апарт-комплексы, по сути, являются гостиницами более широкого профиля, которые готовы принимать гостей как на короткий, так и на длительный период. Поэтому аудитория таких проектов не ограничивается только лишь туристами.
– Всех клиентов апарт-комплексов Петербурга можно разделить на краткосрочных и долгосрочных.
Первые пользуются услугами в течение нескольких дней или недель, а вторая категория постояльцев заезжает на более долгий срок, который зачастую может достигать года и более. Это различие диктует и интерес к локации. Так, туристы больше заинтересованы в близости к достопримечательностям, а «командировочные» рассматривают предложения в пешей доступности от станций метро, – отметила директор департамента инвестиций агентства недвижимости «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» Виктория Федорова.
Апартаменты вне центра Петербурга
За пределами центра Петербурга по состоянию на март 2020 года возводится 14 апарт-проектов – без учета Курортного района. Самый широкий выбор по числу комплексов представлен в Московском районе – 5 проектов, по 3 можно найти в Невском и Выборгском. Если же брать в расчет непосредственно юниты, то больше всего – 4,4 тыс. апартаментов – возведут в Выборгском районе, на второй строчке Фрунзенский район с 3,6 тыс. апартаментов.
По состоянию на март 2020 года самым дорогим районом по среднему уровню цен за 1 кв. м является Фрунзенский. Здесь «квадрат» обойдется в 157,5 тыс. рублей (с июля 2019 года стоимость выросла на 45 тыс. рублей). На второй строчке Московский район с результатом в 157,1 тыс. рублей за кв. метр (с июля 2019 года стоимость выросла на 23,2 тыс. рублей).
Наиболее доступным городским районом по среднему уровню цен на апартаменты является Невский. Так, в феврале 2020 года средняя стоимость 1 кв. м составила 91,4 тыс. рублей. За 7 месяцев этот параметр вырос на 5 тыс. рублей.
Средняя стоимость юнита в апарт-комплексах вне центра Санкт-Петербурга составляет 4,8 млн рублей.
Апартаменты вне центра Москвы
В Москве представлено 113 апарт-комплексов. Из них только 39 проектов располагаются вне Центрального административного округа столицы. Значительным отличием сегмента в столице является и то, что большая часть проектов относится к псевдожилью. Также в копилку отличий стоит добавить большее разнообразие классов – в Петербурге это на 90% объекты комфорт-класса, а в Москве – «комфорт», «бизнес» и даже «премиум».
Средняя стоимость предложения в апарт-комплексах столицы вне центра составляет 26,6 млн рублей. Самые доступные предложения можно найти в Северо-Восточном округе столицы. Здесь стоимость предложений начинается от 9 млн рублей.
| Кол-во проектов | Средняя стоимость, млн руб. | Средняя площадь, м2 | |
|---|---|---|---|
| ВАО | 2 | 12,1 | 44,6 |
| ЗАО | 4 | 82,6 | 132,6 |
| САО | 13 | 52,2 | 165,8 |
| СВАО | 8 | 9,05 | 72,7 |
| СЗАО | 4 | 13,2 | 73,2 |
| ЮАО | 5 | 17,05 | 50,05 |
| ЮВАО | 1 | 13,4 | 70,6 |
| ЮЗАО | 2 | 13,8 | 70,5 |
| 39 | 26,6 |
– Апарт-комплексы в спальных районах находятся в достаточно выигрышном положении. Так, при грамотной работе управляющей компании они смогут более гибко работать, отталкиваясь от конъюнктуры рынка.
Например, в случае снижения туристического потока они смогут предложить удобные программы для долгосрочного рынка аренды и наоборот – при определенных условиях они и могут стать «точкой старта» для нового, цивилизованного рынка долгосрочной аренды, – отметил генеральный директор строительной компании «Р-ФИКС» Игорь Петров.
Судя по всему, наметившаяся тенденция «ухода» апарт-комплексов подальше от центра будет развиваться и впредь, поскольку обусловлена не только экономическими выгодами, но и физическими возможностями городов, а также активным развитием инфраструктуры в спальных районах. Это как раз ситуация win-win, когда инвестору выгодно вкладывать деньги, а гостям комфортно жить вдалеке от центра
