Особенности доходных апарт-комплексов вне центров мегаполисов

Особенности доходных апарт-комплексов вне центров мегаполисов

Апарт-комплексы уверенно шагают на окраины городов, не снижая обещанной доходности. Портал Smart Apart разбирался в особенностях таких проектов.

Рынок апарт-отелей стремительно развивается. На данный момент в десяти крупнейших городах России реализуется 174 проекта. Львиная доля приходится на столицы: Москву и Санкт-Петербург – 113 и 36 соответственно. Также в топ-3 входит Сочи с 8 апарт-проектами.

Если на заре появления псевдожилья в России девелоперы старались занять интересные площадки поближе к центру, то сейчас уверенно возводят апарт-комплексы и в «спальниках».

При этом доходность от столь кардинальной смены локации не только не страдает, но подчас даже растет. Специально для тех, кто раздумывает о вложении средств в подобные проекты, Smart Apart разобрался в особенностях этих проектов.

Параметры выбора объекта

Согласно наиболее распространенной классификации эксперты делят апарт-проекты на четыре сегмента: сервисные (или доходные), несервисные (или псевдожилье), апарт-отели и рекреационные апартаменты. Именно от концепции проекта зависит наполнение комплекса. Говоря о тех объектах, которые должны приносить собственникам юнитов прибыль, стоит выделить несколько основных факторов, оказывающих влияние на ликвидность всего комплекса в целом.

Первое – расположение. Проект должен иметь удобную транспортную доступность – пешком от метро, также локацию должно отличать наличие развитой торгово-развлекательной и деловой инфраструктуры.

Второе – надежность застройщика и подрядчиков, а также сотрудничество с известной и опытной управляющей компанией.

Третье – наличие всех необходимых согласований на проект.

– Главное в локации апарт-комплекса не удаленность от Невского проспекта, а окружающая инфраструктура, в первую очередь транспортная.

Большинство петербургских апарт-отелей расположены за границами центра. Выборгский или Центральный район – не принципиально.


Востребован тот объект, от которого жильцам быстро и удобно добраться до центра, аэропорта и вокзалов, – отметил генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь.

 

Также эксперт добавил, что появление в районах апарт-отелей становится катализатором развития территории.

Аудитория апартаментов

Апарт-комплексы, по сути, являются гостиницами более широкого профиля, которые готовы принимать гостей как на короткий, так и на длительный период. Поэтому аудитория таких проектов не ограничивается только лишь туристами.

– Всех клиентов апарт-комплексов Петербурга можно разделить на краткосрочных и долгосрочных.


Первые пользуются услугами в течение нескольких дней или недель, а вторая категория постояльцев заезжает на более долгий срок, который зачастую может достигать года и более. Это различие диктует и интерес к локации. Так, туристы больше заинтересованы в близости к достопримечательностям, а «командировочные» рассматривают предложения в пешей доступности от станций метро, – отметила директор департамента инвестиций агентства недвижимости «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» Виктория Федорова.

Апартаменты вне центра Петербурга

За пределами центра Петербурга по состоянию на март 2020 года возводится 14 апарт-проектов – без учета Курортного района. Самый широкий выбор по числу комплексов представлен в Московском районе – 5 проектов, по 3 можно найти в Невском и Выборгском. Если же брать в расчет непосредственно юниты, то больше всего – 4,4 тыс. апартаментов – возведут в Выборгском районе, на второй строчке Фрунзенский район с 3,6 тыс. апартаментов.

По состоянию на март 2020 года самым дорогим районом по среднему уровню цен за 1 кв. м является Фрунзенский. Здесь «квадрат» обойдется в 157,5 тыс. рублей (с июля 2019 года стоимость выросла на 45 тыс. рублей). На второй строчке Московский район с результатом в 157,1 тыс. рублей за кв. метр  (с июля 2019 года стоимость выросла на 23,2 тыс. рублей).

Наиболее доступным городским районом по среднему уровню цен на апартаменты является Невский. Так, в феврале 2020 года средняя стоимость 1 кв. м составила 91,4 тыс. рублей. За 7 месяцев этот параметр вырос на 5 тыс. рублей.

Средняя стоимость юнита в апарт-комплексах вне центра Санкт-Петербурга составляет 4,8 млн рублей.

Район Общее количество проектов Общее количество юнитов в проектах, тыс. шт. Средняя стоимость лота, млн руб. Средняя стоимость м2, тыс. руб. Средняя площадь, м2
Невский 3 3,1 3,64 91,4 36,2
Выборгский 3 4,4 4,51 133,8 33,7
Приморский 2 2,8 3,11 140,4 28,7
Московский 5 3,1 7,9 157,1 47,1
Фрунзенский 1 3,6 4,85 157,5 38,1
  14 17 4,8    

Апартаменты вне центра Москвы

В Москве представлено 113 апарт-комплексов. Из них только 39 проектов располагаются вне Центрального административного округа столицы. Значительным отличием сегмента в столице является и то, что большая часть проектов относится к псевдожилью. Также в копилку отличий стоит добавить большее разнообразие классов – в Петербурге это на 90% объекты комфорт-класса, а в Москве – «комфорт», «бизнес» и даже «премиум».

Средняя стоимость предложения в апарт-комплексах столицы вне центра составляет 26,6 млн рублей. Самые доступные предложения можно найти в Северо-Восточном округе столицы. Здесь стоимость предложений начинается от 9 млн рублей.

  Кол-во проектов Средняя стоимость, млн руб. Средняя площадь, м2
ВАО 2 12,1 44,6
ЗАО 4 82,6 132,6
САО 13 52,2 165,8
СВАО 8 9,05 72,7
СЗАО 4 13,2 73,2
ЮАО 5 17,05 50,05
ЮВАО 1 13,4 70,6
ЮЗАО 2 13,8 70,5
  39 26,6  

– Апарт-комплексы в спальных районах находятся в достаточно выигрышном положении. Так, при грамотной работе управляющей компании они смогут более гибко работать, отталкиваясь от конъюнктуры рынка.

Например, в случае снижения туристического потока они смогут предложить удобные программы для долгосрочного рынка аренды и наоборот – при определенных условиях они и могут стать «точкой старта» для нового, цивилизованного рынка долгосрочной аренды, – отметил генеральный директор строительной компании «Р-ФИКС» Игорь Петров.

Судя по всему, наметившаяся тенденция «ухода» апарт-комплексов подальше от центра будет развиваться и впредь, поскольку обусловлена не только экономическими выгодами, но и физическими возможностями городов, а также активным развитием инфраструктуры в спальных районах. Это как раз ситуация win-win, когда инвестору выгодно вкладывать деньги, а гостям комфортно жить вдалеке от центра

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка