Сервисные апарт-комплексы изменят рынок аренды жилья

Сервисные апарт-комплексы изменят рынок аренды жилья

 

Smart Apart поговорил с экспертами рынка недвижимости и попытался разобраться в основных особенностях и перспективах сервисных апартаментов.
Своими комментариями поделились: Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский. Глава компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов, директор по инвестициям «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» Виктория Федорова.
Директор департамента строящегося жилья агенства недвижимости  «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» Сергей Беляков и генеральный директор агенства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

 

Апарт-комплексы стали настоящим явлением на рынке недвижимости России. За короткий срок они прошли путь от неизвестного продукта до одного из самых понятных и привлекательных инвестиционных инструментов. Лидером в сегменте сервисных апартаментов сегодня является Санкт-Петербург. Здесь, по разным оценкам, возводится почти три десятка таких проектов, большая часть из них относится именно к формату доходных. В Москве такие объекты тоже есть, но доля их в общем объеме существенно ниже – не более 20%. В других регионах также экспонируются апарт-комплексы, но по своей концепции они ближе к основному столичному формату, то есть к псевдожилью.

По мнению президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игоря Горского, значимость этого формата недвижимости очень велика:


– Власти не до конца понимают выгоду и социальную значимость апарт-проектов. На мой взгляд, это выход арендного бизнеса из тени. Сегодня в Ассоциации мы фиксируем большое число обращений от людей, которые хотят стать рантье, причем официально, платить налог, но не знают, во что вложиться. Порог входа на рынок коммерческой недвижимости высок, аренда обычных квартир морально устаревает, а апарт-проекты дают частным инвесторам возможность получать высокий доход при относительно низком пороге входа. Если не будет официального продукта, то они уйдут в «серую» зону, – отметил эксперт.

 

Глава компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов добавляет, что спрос на сервисные апартаменты сегодня также стимулирует качественная работа управляющих организаций:
– Предложение и, что самое главное, спрос на рынке апартаментов растет. Отдельно стоит сказать, что самую значительную долю рынка постепенно отвоевывают сервисные апартаменты. Подобный продукт становится все более привлекательным для частных инвесторов, которые все чаще приходят к выводу, что успешность проекта зависит не только от расположения объекта, но и от качества управляющей компании, – отметил эксперт.

 

Кратко- и долгосрочная аренда

Сервисные апарт-комплексы, как правило, работают в различных сегментах кратко- и долгосрочной аренды. Первый вариант более привлекателен для инвесторов, но более трудоемок для управляющих компаний. Средняя комиссия УК по Петербургу составляет около 15%.

Реальная доходность апартаментов сегодня редко превышает 15%, хотя еще недавно компании заявляли о 20 и более процентах. Сокращение доходности во многом связано с тем, что строительная отрасль перешла на проектное финансирование и эскроу-счета.

– Апартаменты – один из немногих продуктов, который поддается четкому математическому анализу и просчету. Поэтому вероятность риска очень мала. Сегодня спросом пользуются программы с подтвержденным доходом. Сила апартаментов  –  в предоставлении вариативности. Люди могут подбирать объекты под свои потребности, – отметил Игорь Горский.

 

Перспективы доходных апарт-комплексов

Сервисные апарт-комплексы, по мнению большинства экспертов, смогут в корне изменить рынок аренды жилья. Сейчас эта сфера является «полутеневой». Снимая квартиру, клиент не всегда знает, что за объект он в итоге получит. Зачастую гости города или долгосрочные арендаторы сталкиваются с проблемами бытового свойства. В сфере апартаментов такого нет и не будет.

– Мы, с одной стороны, развиваем туризм, приглашаем учиться в наши ВУЗы, посещать наши театры, а с другой стороны – убираем хостелы, вставляя палку в собственные колеса.

Люди стали себя уважать, поэтому они все реже хотят снимать обычные квартиры в обычных домах, где порой в подъезд войти небезопасно. Поэтому такие клиенты будут ориентироваться на апарт-отели. Также на них смогут рассчитывать крупные корпоративные арендаторы, ведь им проще снять официально несколько десятков номеров для своих сотрудников, оплатив аренду по «безналу», чем развозить специалистов по съемным квартирам. Поэтому считаю, что апарт-отели – это будущее арендного рынка в Северной столице, – сказал президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Стоимость аренды юнита и квартиры соизмерима, однако качество обслуживания существенно отличается. Здесь большую роль играет управляющая компания. Кроме того, апартаменты предоставляют те услуги, которые не всегда есть у частников, например регистрацию.

— Поэтому вероятность риска очень мала. Сегодня спросом пользуются программы с подтвержденным доходом. Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский
Сила апартаментов – в предоставлении вариативности. Люди могут подбирать объекты под свои потребности, – отметил Игорь Горский.

– Безусловно, апартаменты в Петербурге имеют большой потенциал развития. Набор инструментов для инвестиций в нашей стране не так велик. Поэтому доходная недвижимость будет становиться все популярнее, особенно в крупных российских городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, – согласился генеральный директор «МЛТ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.

Инвесторы уходят из обычного жилья. Помимо финансовой выгоды, этому способствует и то, что сдача обычной квартиры не является полностью пассивным доходом: собственник должен постоянно контролировать объект, начиная от моментов соблюдения договоренностей с нанимателем, заканчивая текущим ремонтом. Кроме того, ставки на обычную аренду снижаются,

– добавила директор по инвестициям «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» Виктория Федорова.

 

– Апарт-комплексы, конечно, попали в очень сложную ситуацию. Между сервисными апартаментами и гостиницами сейчас практически можно поставить знак равенства. При этом у последних сегодня наблюдается падение спроса на 70%. Поэтому если у проекта за этот год будет хоть какая-нибудь доходность, это можно будет считать успехом. Сейчас туристов в Петербурге нет и, по словам спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко, до января мы их можем не ждать. На внутренний туризм сейчас тоже рассчитывать не стоит, поэтому положение в этом сегменте очень сложное,
– считает Сергей Беляков, директор департамента строящегося жилья агентства недвижимости «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ».

 

– По нашей актуальной оценке, цифры, которые озвучивались ранее, сейчас недостижимы. В нынешних условиях, в случае скорого окончания пандемии и открытия границ, наиболее реалистичной будет доходность от 8 до 12% в зависимости от проекта. Тем не менее, инвестиции в недвижимость именно сейчас достаточно выгодны сразу по ряду факторов. Во-первых, держать наличные деньги – это опасно. Во-вторых, надежных банков в России не так много, а Агентство по страхованию вкладов гарантирует возвратность только сумм до 1,4 млн рублей. В-третьих, объявленные меры по введению 13-ти процентного налога на доход, полученный от вкладов, делает инвестиции в недвижимость еще более привлекательным вариантом, – говорит Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор». Как будут развиваться события, сбудутся ли прогнозы экспертов, время покажет. В актуальной турбулентной ситуации очень сложно просчитывать ходы. Именно поэтому мы собираем мнения авторитетных экспертов и делимся ими с читателями.

 

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка