Будущее рынка апартаментов будет прекрасным, но не безоблачным

Будущее рынка апартаментов будет прекрасным, но не безоблачным

Глава «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов рассказал о прошлом, настоящем и будущем рынка апартаментов России. 

Рынок апарт-комплексов Москвы и Петербурга развивается семимильными шагами. Несмотря на то, что сегодня распространение вируса и закрытые границы, безусловно, оказывают влияние на весь бизнес, работа продолжается. Генеральный директор  «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») Николай Антонов рассказал о том, как компания пришла на рынок управления коммерческой недвижимостью, об особенностях работы на рынке апарт-комплексов и о том, почему подобные проекты находятся в более выигрышном состоянии по сравнению с отелями.

Компания «МТЛ» основана в 2004 году, тогда об управлении объектами коммерческой недвижимости мало кто задумывался. Какими были ваши первые объекты?

– На рынке управления коммерческой недвижимостью основатель компании Андрей Лушников оказался почти случайно – помог кризис 1998 года. Незадолго до него на торгах было приобретено здание на Малом проспекте В.О., которое планировалось с выгодой перепродать немецким инвесторам. Кризис остановил сделку. Осознав, что продать здание не получится, Андрей начал работу по совершенно новой для него лично и для рынка бизнес-модели – открыл в историческом здании бизнес-центр «Гранат» и начал сдавать площади в аренду.

Когда он вместе с партнерами основал компанию «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (в 2004 году она называлась так), в портфеле группы «БестЪ» было несколько собственных зданий: бизнес-центры «Гранат», «Таймс», «Ресурс», торговый комплекс «Желтый угол». В проекте – бизнес-центр «Авеню», жилой комплекс «Омега Хаус». Рынка внешнего управления коммерческой недвижимостью тогда не было совершенно, под такие активы требовалось создавать собственную компанию. Тогда в ее составе было пять подразделений: управление, охрана, техническое обслуживание, клининг и спецработы. С их помощью можно было настроить эксплуатацию любого объекта – торгового центра, бизнес-центра – в зависимости от специфики и потребностей. Каждый объект полностью укомплектовывался техникой для уборки, ремонта и пр. Сегодня об этом интересно вспоминать: большая часть эксплуатационных задач давно уже отдается на аутсорсинг.

Какой опыт в управлении объектами был у создателей компании на старте? Как учились? Пользовались ли зарубежным опытом?

– Учились на пробах и ошибках. Знаю, например, что была попытка зайти на рынок управления жилым фондом. К счастью, учредители вовремя оценили все риски и специфику этой деятельности и отказались от продолжения.

За 16 лет компания получила опыт управления такими объектами, как магазин «ИКЕА», сеть магазинов OBI в Санкт-Петербурге, отель Sokos, офис компании YOTA, здание Российского государственного архива Военно-Морского Флота (РГАВМФ) и даже пассажирский терминал «Морской фасад». Предприниматели часто – люди, открытые для новых идей, читающие, путешествующие.

Конечно, основатели компании смотрели, как управляют недвижимостью в развитых странах мира. Но на рынке, который формируется буквально с нуля и с твоим непосредственным участием, чужие правила не работают, а свои приходится создавать прямо на ходу.

Глава «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов

Когда в начале 2016 года я приобрел долю в компании и стал ее генеральным директором, в управлении у «МТЛ» было 14 объектов общей площадью 227 000 кв. м, в том числе пять собственных и девять объектов других девелоперов. На рынке управления недвижимостью, емкость которого тогда оценивалась примерно в 1 млрд рублей в год, мы занимали 10%. Сейчас – около 15% (в нашем портфеле порядка 350 000 кв. м).

Как пришли к идее взять в управление апарт-комплекс? Какова принципиальная разница с другими объектами?

– В 2016 году группа компаний «БестЪ» ввела в эксплуатацию собственный апарт-отель AVENUE на улице Академика Павлова. Это был второй или третий сервисный апарт-отель в Петербурге, фактически на рынке не было операторов, которые имели бы опыт профессионального управления апартаментами и которых можно было пригласить на такой объект. Поэтому в «МТЛ» был создан гостиничный оператор полного цикла – компания «МТЛ. Апарт». Пришлось в полевых условиях отрабатывать технологию управления апарт-отелем.

Конечно, это был эксперимент. Но оглядываясь на зарубежный опыт работы с апартаментами, на дореволюционный опыт строительства доходных домов, мы понимали, что чего-то такого российскому рынку остро недостает. Арендное жилье очень востребовано во всех крупных городах, его не хватает, это сдерживает мобильность людей. Аренда жилья – рынок стихийный, связанный с рисками как для собственника, так и для арендатора. А системного продукта нет.

Именно поэтому мы решили сделать в AVENUE-APART не псевдожилье, а бизнес-историю, рассчитанную на то, что собственники апартаментов получат арендный бизнес, а гости – качественное проживание с сервисом, продуманным от А до Я.

Затем портфель пополнился проектом AVENUE-APART на Малом проспекте П.С. (он пока еще строится, но программы доходности для инвесторов уже разработаны) и двумя объектами от наших партнеров: апарт-отелем NEXT от ГК «Еврострой» и апарт-отелем LIKE от холдинга «ПСК».

На выставках и семинарах будущие инвесторы часто задают девелоперам вопрос: «Могу ли я отказаться от услуг УК и сам управлять своим апартаментом?» Расскажите, если гипотетически рассмотреть такой сценарий, к каким сложностям и рискам должен быть готов собственник?

– Никто не вправе запретить собственнику распоряжаться своими апартаментами самостоятельно. Я говорю во множественном числе, потому что есть люди, которые приобретают не один номер, а целый пул апартаментов в одном комплексе. Начнем с того, что отказываться ни от чего не надо – покупка апартаментов не предполагает автоматического заключения договора с УК.

Это происходит по-другому. Когда комплекс апартаментов готов к вводу в эксплуатацию, вы можете заключить агентский договор с УК на управление апартаментом, а можете не делать этого. В AVENUE-APART на Академика Павлова мы управляем примерно 2/3 номерного фонда.

 

 

Остальными номерами их владельцы распоряжаются, как считают нужным: сдают их или сами в них живут. В комплексе LIKE под нашим управлением оказалось около 300 апартаментов, а всего их там 1112. Так что ничего гипотетического в этой ситуации нет — она обычна.

Теперь о трудностях. Вам придется отвечать за все — начиная от размещения рекламы, поиска арендатора, его регистрации по месту пребывания и до финальной уборки и уплаты налогов. Сдавать номер в «серую» аренду вряд ли получится: такой актив более прозрачен для государства, чем лишняя квартирка где-нибудь в новостройке. Скорее всего, вам придется покупать услуги технического персонала — горничных, прачечной и проч. Но, в отличие от УК, вы будете приобретать их в розницу.

Если вы собираетесь сдавать апартаменты на долгий срок, разница с обычной квартирой будет не так уж велика, а доход все таки окажется повыше.

Если же вы захотите выжать из апартамента максимум, сдавая его посуточно туристам, – вам придется потрудиться в режиме профессионального отельера. И вы быстро поймете, что игра не стоит свеч. В этом бизнесе работает эффект масштаба.

Глава «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов

Пытаясь обеспечить загрузку одного-двух номеров самостоятельно, вы собьетесь с ног, а доход окажется относительно невелик.

Ну и конечно, в арендном бизнесе, как и в любом другом, существует предпринимательский риск. Вы можете не справиться – в силу высокой конкуренции, падающей конъюнктуры, острого экономического кризиса. Примерно это сейчас и происходит. И у кого выше шанс сделать в таких условиях бизнес – у одиночки или у профессиональной команды, которая работает со всеми каналами бронирования, держит пул корпоративных клиентов, знает, где искать тех, кто приезжает в Петербург лечиться, учиться, работать?

Сегодня рынок сервисных апартаментов растет очень быстро. Способствует ли это повышению качества работы управляющих компаний или, наоборот, выводит на рынок не очень профессиональных игроков?

– И то и другое. Компаний, которые готовы взять в управление апартаменты от стороннего застройщика, на рынке всего две. Одна из них наша. При этом мы внимательно оцениваем местоположение, размер, апартографию, технические характеристики, инфраструктуру будущего апарт-отеля, берем на себя консалтинг проекта, делаем под него доходные программы, проект управления и эксплуатации. Вешать на себя неконкурентоспособные и заведомо убыточные проекты мы не собираемся.

Чаще всего застройщик сам создает управляющую компанию, которая учится на собственных ошибках и в условиях нарастающей конкуренции. Как правило, в такую компанию вербуют сотрудников с опытом работы в классических отелях.

Но ключевая особенность управления апарт-отелем по сравнению с классической гостиницей заключается в том, что команде приходится отчитываться не перед одним-единственным владельцем, а перед множеством собственников-инвесторов, которые хотят получать доход. Этой частью работы нельзя пренебрегать, иначе можно потерять объект.

Более дальновидные застройщики создают гостиничного оператора совместно с опытной управляющей компанией. Именно так получилось у нас с ГК «Еврострой» – мы создали оператора, под управлением которого окажется примерно 250 номеров в комплексе бизнес-класса NEXT. Это большой пул активов общей стоимостью порядка 1 млрд 250 млн рублей. От такого сотрудничества выигрывают все. Происходит обмен компетенциями, объединение ресурсов, возникает надежная модель управления. И, в конечном счете, выше вероятность, что ожидания инвесторов в итоге совпадут с реальностью.

Каков круг ответственности УК перед собственниками? Какие инструменты позволяют вам выполнять договоренности?

– Здесь все очень просто и очень честно. Мы работаем по агентскому договору за процент от валовой выручки.  Мы самым непосредственным образом заинтересованы в том, чтобы она оказалась как можно выше. Договор заключается с каждым собственником индивидуально. Комплекс работает как часы, апартаменты заполняются – все довольны. Если возникают какие-то проблемы, они обсуждаются компанией и собственником в рабочем порядке.

То, что эта схема работает, подтверждает практика.

Многие собственники доверяют нам самостоятельно определять, когда стоит сдавать номер в краткосрочную аренду, а когда лучше поискать арендатора на долгий срок. Они знают, что мы вместе с ними заинтересованы в максимальной отдаче от каждого апартамента.Сейчас, в кризис, многие из них готовы на скидки и на уступки постоянным арендаторам, потому что понимают ситуацию.

Сейчас сразу несколько апарт-проектов заявили о приглашении зарубежных управляющих компаний. По Вашему мнению, это больше маркетинговый ход или подход в работе отечественных УК и западных как-то отличаются друг от друга?

– Сейчас это в большей степени маркетинговый ход, но в будущем он может принести рынку интересный опыт. Многое зависит от того, каким пулом апартаментов западная компания управляла, на каких рынках. В разных странах – разные модели владения и управления арендным жильем. Кроме того, мы с вами знаем, как нелегко бывает иностранным компаниям привыкнуть к российским особенностям ведения бизнеса.

Ну и о насущном. С начала 2020 года по известным причинам турпоток ощутимо схлынул. Как, по Вашему мнению, это повлияет на весь рынок сервисных апартаментов России? Чем такие экономические «горки» грозят управляющим компаниям? Чувствуете ли вы уже изменения, какие меры принимаете сегодня, чтобы защитить бизнес?

– Давайте говорить о Петербурге – в масштабе России рынка сервисных апартаментов пока не существует. Наши доходы, как и доходы собственников, разумеется, просели – в той степени, в которой они зависели от краткосрочного размещения приезжих. Бронирований на апрель-май нет, карантин обнулил и внешний, и внутренний туризм.

Но по сравнению с классическими отелями мы все же находимся в выигрышном положении. Там загрузка сейчас не превышает 20–25%, и летом она вряд ли поднимется выше 50%.  Даже если к концу лета турпоток начнет понемногу восстанавливаться, осень и зима в Петербурге не компенсируют убытков от потерянных весны и лета.

В апарт-отелях есть постоянные арендаторы, и они продолжают у нас жить. Да, долгосрочная аренда не приносит такого высокого дохода. Да, в некоторых случаях мы вынуждены корректировать цены до верхней планки «серого» рынка аренды жилья, чтобы сохранить наших клиентов. Но это поддерживает наши показатели на приемлемом уровне.

А главное, деловая жизнь будет восстанавливаться быстрее туризма. Стоит снять карантин – и люди снова поедут в Петербург: вести переговоры, заканчивать проекты, искать новую работу. И по AVENUE-APART я надеюсь закончить год с небольшой прибылью.

Каким Вы видите будущее рынка управляющих компаний и апартаментов в целом в России в ближайшие 3–5 лет?

– В Москве и Петербурге оно будет прекрасным, но не безоблачным. Экспериментируя с размерами и наполнением проектов, конкурируя друг с другом за инвесторов, девелоперы и управляющие нащупают формат современного доходного дома, где можно снять апартаменты на разный срок и с разным бюджетом. Растущая во всем мире мобильность специалистов будет этому только способствовать. Снимать жилье сейчас во многих случаях более выгодно, чем владеть им.

В городах-миллионниках развитие сервисных апартаментов до сих пор тормозила рецессия в экономике. Новый кризис на какое-то время убьет и без того низкий платежеспособный спрос на комфортабельную аренду. Но в долгосрочной перспективе, уверен, все города, где сохранится хоть какая-то деловая жизнь, будут развивать рынок арендного жилья. В том числе через строительство апарт-отелей.

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка