Апартаменты могут потеснить на рынке обычные гостиницы

Апарт-отели, которые еще несколько лет назад крупные игроки российской гостиничной индустрии не воспринимали как конкурентов слишком уж всерьез, неуклонно завоевывают свое место под солнцем. И уголок – в сердцах туристов и командированных. Понятно, что сейчас путешествия «замерли» не только в России, но и по всему миру. Но этот форс-мажор не будет вечным. Так что давайте посмотрим, какие «ставки» были у апарт-отелей – в том числе как у объекта для инвестиций – до печально известных событий. С тем чтобы сориентироваться, с какой планки они могут стартовать уже несколько месяцев спустя.

Апарт-отели появились на российском рынке сравнительно недавно. Тем не менее, они быстро начали набирать популярность, в первую очередь в двух столицах – Москве и Санкт-Петербурге. Причем Питер – как туристический центр, а также как признанный лидер в плане непафосных и удобных для туристов средств размещения – довольно резво обогнал в этом смысле Москву. Поэтому многие застройщики решили присмотреться к формату апарт-отелей, а присмотревшись – кинулись строить. Причем объекты – один другого краше, и в Санкт-Петербурге их сейчас особенно много. IPG.Estate на днях сообщил, что в сервисных апарт-отелях города уже сегодня насчитывается 14,6 тысяч номеров в 13 комплексах. В 2020 году, даже несмотря на «коронавирусный кризис», по прогнозам той же компании, появятся дополнительные четыре с лишним тысячи. В том числе в рамках таких давно ожидаемых проектов, как VALO, Like, Yard Residence. А до конца 2021-го, пишет Сolliers International, достроят еще ряд: YE’S, M97, NEXT и прочие.

Так что объем номеров в апарт-отелях к этому времени вполне способен «дорасти» почти до 20 000 – что практически идентично числу гостиничных номеров уровня 3–5* на всю Северную столицу (сейчас их 19,5 тысяч).

Что касается спроса, возьмем срез за последние три года. Комитет по развитию туризма Санкт-Петербурга сообщает, что в 2018 году в городе побывало 8,2 млн человек – на 9,3% больше, чем в 2017-м. По итогам 2019 года прирост – еще плюс 10%, и это несмотря на выраженное падение турпотока по сравнению с годом чемпионата мира по футболу, когда Северную столицу посетило более миллиона человек только за период соревнований. Если бы не внезапная пандемия, в 2020-м турпоток достиг бы порядка 12 млн, во многом благодаря запуску на территории города и области бесплатных электронных виз для граждан 52 государств.

Нишу бюджетного туризма закрывали хостелы, однако после запрета размещения их в жилом фонде с 1 октября 2019 года огромное количество таких объектов с рынка ушло. Можно сказать, тогда-то и замаячил на горизонте «золотой век» для апарт-отелей – как для  управляющих ими компаний, так и для собственников. Ведь цены на апартаменты ниже, чем на квартиры, в силу юридической «специфики» такого формата. Зато набор услуг во многих апарт-отелях аналогичен стандартным гостиницам, номера не так уж дороги, а их «начинка» – кухня, порой несколько спален, стиральная и посудомоечная машина, возможность размещаться по нескольку человек – дают им выраженные преимущества по сравнению с отелями. Тем более в контексте нехватки номерного фонда – проблемы гораздо более злободневной для Санкт-Петербурга, нежели для Москвы.

Причем крупных-то гостиниц в городе не слишком много, а luxury-отели весьма дороги. Нишу бюджетного туризма закрывали хостелы, однако после запрета размещения их в жилом фонде с 1 октября 2019 года огромное количество таких объектов с рынка ушло.

Можно сказать, тогда-то и замаячил на горизонте «золотой век» для апарт-отелей – как для управляющих ими компаний, так и для собственников. Ведь цены на апартаменты ниже, чем на квартиры, в силу юридической «специфики» такого формата. Зато набор услуг во многих апарт-отелях аналогичен стандартным гостиницам, номера не так уж дороги, а их «начинка» – кухня, порой несколько спален, стиральная и посудомоечная машина, возможность размещаться по нескольку человек – дают им выраженные преимущества по сравнению с отелями. Тем более в контексте нехватки номерного фонда – проблемы гораздо более злободневной для Санкт-Петербурга, нежели для Москвы. В беседах со СМИ Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development, упоминала, что за последние несколько лет в Северной столице практически не открывались классические гостиницы в сегментах 3* и 4*, «…а уже имеющиеся номера – устаревают. Апарт-отели со звездами дают возможность удовлетворить растущий спрос на комфортное размещение и современный гостиничный сервис по более демократичным ценам».

Так что апарт-отели не только в обеих столицах, но и в других мегаполисах России растут как грибы. Уже много крупных и интересных независимых проектов вроде питерского NEXT (при создании которого очень многое взято с лучших европейских образцов) или масштабного «Про.Молодость». Но активно развиваются и сетевые – такие, к примеру, как YE`S, Like или VALO. А в Москве, например, вскоре ожидается открытие апартаментов даже под таким роскошным брендом, как Fairmont; причем открытие было запланировано уже на 2020 год – посмотрим, не помешает ли этому пандемия и сопутствующий экономический кризис.

 

Чем выгодны апарт-отели туристам?

Все-таки апартаменты в плане размещения – это полноценная «квартира». Есть где приготовить еду, где постирать вещи. Селиться можно хоть одному, хоть развеселой компанией из 15 человек, если количество спален позволяет: никаких вам регламентов вроде «размещение в номере строго по одному или по двое, гости – до 23:00, если гость остается на ночь – требуется доплата за ночлег и за завтрак» и т.д. Это – не просто несомненное удобство, но и возможность ощутимо сэкономить на тратах в поездке, особенно для больших семей с детьми.

Востребованы апартаменты и у командированных – этакий «дом вдали от дома». Причем со всеми гостиничными удобствами: уборка, стирка-глажка-химчистка по требованию (от горничной), утренняя «побудка» и заказ билетов-трансфера-столиков в ресторане (от консьержа). Так что спрос как на кратковременное, так и на длительное размещение в апарт-отелях растет. Поскольку именно апартаменты могут предложить наилучшую цену при желаемом качестве, или максимально «домашний» комфорт – при той же цене проживания, что и в среднестатистических отелях, например, 3–4*.

 

Чем выгодны апарт-отели инвесторам?

Это удачное вложение инвестиций, особенно в популярной туристической дестинации: гостиницы продают только целиком, а вот в апарт-отеле реально приобрести один или несколько юнитов-квартир (с учетом «многособственнического принципа владения»). Которые гарантированно не будут простаивать. Особенно это удобно частным инвесторам, даже самым мелким: есть прецеденты, когда несколько собственников вскладчину «скидываются» на один номер в апарт-отеле в популярном районе города – что экономически оправданно. Документы оформить легко, за нормальным состоянием апартаментов проследит управляющая компания, она же займется коммунальными платежами (по доверенности). Остается лишь получать доход.
Минусы, признаться, тоже есть, но в основном юридического толка. Чтобы обезопасить себя от них, достаточно проконсультироваться на предмет покупки с грамотным юристом.

 

В чем плюс для застройщиков?

В том же, в чем и для покупателей апартаментов – неважно, приобретают ли те помещения для собственного проживания или в качестве объекта инвестиции. Легче найти покупателя на одну квартиру, чем на весь дом. Так что застройщики могут использовать средства десятков (если не сотен) частных инвесторов, тем самым минимизировав заемные средства.

К тому же апарт-отель – очень гибкий формат: необязательно все здание занимать апартаментами. Можно разделить его на сегменты: один корпус – или даже несколько этажей – отдать под традиционную гостиницу, еще корпус/этажи – отвести под размещение туристов (и продавать там юниты только тем, кто заинтересован в стабильном доходе с аренды), а оставшуюся часть юнитов продать людям, которые сами планируют жить в апартаментах. Тем самым диверсифицировав и риски, и доход.

Дополнительные возможности открываются, если апарт-отель входит в инфраструктуру ТРЦ (или торгово-офисных центров): тогда арендаторами юнитов могут стать еще и сотрудники работающих в этом же здании фирм и приезжающие в командировку в эти компании специалисты.

 

Клиентура: на кого ориентируемся?

Про туристов мы уже упоминали, однако поясним: основная доля арендаторов номеров в апарт-отелях – индивидуальные туристы и командированные либо сотрудники, работающие по контракту. Еще одна клиентская группа, чуть поменьше, – организованные туристы, которых «поставляют» туроператоры. Процентное соотношение этих долей колеблется в зависимости как от города, так и от местоположения объекта (район). Апарт-отели на полпути из крупного города в аэропорт, например, очень популярны у индивидуалов и часто летающих туристов, а апарт-отели рядом с сердцем города, на удобной дистанции от крупных деловых или выставочных центров – у бизнесменов. Спальные же районы будут пользоваться спросом у студентов известных вузов (в том числе иностранных), приехавших на повышение квалификации топ-менеджеров или, например, у высококвалифицированных контрактников.

Безотносительно локации представители всех этих групп ищут домашний комфорт с минимумом отчетности (имеем в виду «часы посещения», которые в некоторых гостиницах еще актуальны, особенно в независимых) и бытовых хлопот (стирка, уборка и т.д.), что апарт-отели как раз-таки и обеспечивают.

 

Немного статистики

  • ✔️ Загрузка хороших проектов апарт-отелей варьируется от 62 до 80% в среднем в году. Это выше показателей «традиционного» гостиничного рынка.

  • ✔️ Собственники юнитов в апарт-отелях зарабатывали, по докризисным данным, от 30 до 100 тысяч рублей в месяц – и это уже за вычетом коммунальных платежей.

  • ✔️ Доходность колеблется от 7% до 17% годовых, причем без необходимости искать клиентов.

  • ✔️ Комиссия управляющей компании «за хлопоты» – 20–30% от выручки за номер. Это немало, но оправданно.

  • ✔️ Ускоренная амортизация апартаментов «выливается» в ремонт каждые пять-семь лет, но можно договориться, чтобы этот расход взяла на себя управляющая компания: читайте договор.

  • ✔️ Еще несколько лет назад доля апартаментов на рынке средств размещения составляла десятые доли процента, но сейчас она уже приближается к 7% по Санкт-Петербургу и превысила 1% в среднем по России.

  • ✔️ В быстрорастущий сегмент апарт-отелей один за другим входят и крупные гостиничные бренды: уже к 2018 году, по информации Global Serviced Apartments Industry Report, в мире было более 1 млн апартаментов в 160 государствах. Из активно интересующихся апартаментами сетей, работающих в сегменте апарт-отелей: Accor (получившая управление в комплексе Status by Salut! в Петербурге на десять лет – там сеть решила разместить гостиницу «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт»), IHG (апарт-отель Staybridge Suites, тоже в Северной столице) и т.д.

  • ✔️ Есть совсем недорогие предложения: например, в СВАО столицы на момент формирования отчета можно было купить строящуюся студию-апартаменты площадью 26,2 кв. м всего за 2,9 (!) миллиона рублей.

  • ✔️ …а есть и роскошные варианты. Например, в будущем апарт-отеле в составе Fairmont Vesper Residences на Тверской улице в Москве: тут цена переваливает за 2 млрд за пентхаус площадью 1041,7 квадратных метров.

  • ✔️ За полгода на первичном рынке Москвы появилось девять апарт-комплексов. Шесть из них – «элит» и «премиум». Из проектов особенно интересен River Park. Однако, как показали продажи, большинство покупателей предпочитают вложить деньги в проект доходной коммерческой недвижимости доступной категории. На момент сбора данных в Москве предлагалось 119 апарт-проектов общей площадью 760 100 кв. м.

  • ✔️ В Санкт-Петербурге же, как мы уже упоминали в начале статьи, ожидается, что к 2021 году объем предложения по номерам в апарт-отелях сравняется с количеством номеров в гостиницах. Только по данным за 2019 год, среднее число юнитов в новых проектах – 1064, что в 3,5 раза больше, чем в 2018-м. Такие цифры «обеспечил» выход на рынок таких комплексов, как Start (2 258 апартаментов в составе), «ПРО.Молодость» (2 072 апартамента) и VALO (1 600 апартаментов), «Artline в Приморском» (1 041 апартамент).

  • ✔️ До конца 2020 года в Петербурге планируется выход в продажу 7 объектов с общим номерным фондом 3600 апартаментов. А в 2025-м ожидается завершение строительства наиболее крупного объекта в Санкт-Петербурге – OASIS (3500 апартаментов).

Так что предложений апартаментов – множество, на любой вкус и цвет.
И, по крайней мере в Северной столице, все идет к тому, что к 2022–2023 году номерной фонд в апарт-отелях сравняется по объему с гостиничным. В Москве ситуация немного иная, в силу бóльшего «традиционного» гостиничного номерного фонда и специфики спроса, но и здесь апарт-отели весьма и весьма востребованы.

 

Photo on unsplash

«С поправкой на COVID-19»

Как ни странно, пандемия в каком-то смысле сыграет апарт-отелям на руку – разумеется, когда завершится. Сейчас стройки встали, в путешествия никто не ездит, границы закрыты. Все это печально, но… по завершении «смутных времен» – и с учетом риска повторения эпидемий в будущем, о чем предупреждают медики и даже ВОЗ, – у апарт-отелей (и апартаментов как вида размещения) есть большие шансы вырасти в популярности. Потому что номера в апарт-отелях намного безопаснее с точки зрения заботы о здоровье – во всех смыслах: контакт с другими проживающими минимален, стирку и мытье посуды можно организовать самим, как и приготовление пищи (и не беспокоиться о том, что вдруг сотрудник или горничная больны все тем же коронавирусом или любым другим инфекционным заболеванием или являются их носителем). Находящиеся в составе торгово-офисных центров или гостиничных комплексов апарт-отели нередко имеют отдельный вход с улицы или отдельные лифты. И так далее.

Так что апарт-отели гарантированно привлекут внимание даже тех путешествующих и командированных, кто раньше о таком формате и не задумывался. Сродни ситуации с банкоматами в Европе: несколько лет назад один из стартапов в Германии придумал банкомат, в котором все купюры дезинфицируются спиртом. Тогда стартап не выстрелил, поскольку банкоматы такие были весьма дороги, да и кому это вообще надо? Зато сейчас эти банкоматы расхватывают так, что поставщик не успевает справляться с заказами.

Туристический мир после пандемии коронавируса уже не будет прежним. Перестроится работа и курортов, и гостиниц. И у апарт-отелей – а также их владельцев – есть шанс «поймать волну».

 

Комментируют игроки рынка:


МОСКВА
Карина Шмарева, руководитель управляющей компании, представляющей новый апарт-отель 4*Intermark Residence на Новом Арбате (открыт в мае 2019 года):

По поводу привлекательности апарт-отелей хотела бы сказать следующее. Полноценные сервисные апартаменты, когда основным фондом являются апартаменты с одной и двумя спальными, востребованы по преимуществу у двух категорий клиентов, это:

  • ✔️ Корпоративный сегмент. Командированные, сотрудники, которые приезжают на проекты на сроки от недели и дольше. Им очень важны домашние условия, когда можно самому приготовить себе еду, принять гостей или семью на выходные, самостоятельно постирать и прочее, не влезая в дополнительные затраты. Площадь апартаментов, которые они запрашивают, как правило, от 30 до 85 кв. м. Это очень важно для психологического комфорта, а компании-плательщику позволяет экономить на путешествиях работников;

  • ✔️ Туризм. Семьи с детьми вынуждены оплачивать дополнительные кровати, что сразу сокращает пространство номера. К тому же в ситуации поездок с детьми наличие кухни и стиральной машины очень актуально. Сейчас данный сегмент вынужден размещаться либо в тесных номерах, либо в жилых домах, либо оплачивать два номера, что очень неудобно, когда путешествуешь вместе.

Привлекательность апарт-отелей высока, так как корпоративный сегмент зарубежных компаний хорошо знаком с продуктом и подготовлен, так что продукт не нуждается в промотировании.
Загрузка у нас достаточно хорошая.

По внутреннему туризму картина несколько отличается, так как продукт для россиян – достаточно новый, и людям нужно время, чтобы его узнать. Однако постепенно это происходит. Например, на новогодние праздники мы принимали много семей с детьми, хотя все-таки в основном это были иностранцы.

Сейчас, когда все переживают сложные времена, загрузка нашего проекта составляет 30% (При том что заполняемость гостиниц в целом по РФ упала до 1–5%! Так что показатель – весьма впечатляющий. – SmartApart) – за счет того, что гостям очень удобно дожидаться открытия границ, живя в полноценных апартаментах. Кстати, мы размещаем и сотрудников посольств и крупных компаний».

 

 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
Константин Паткин, управляющий апарт-отеля Docklands 4*:

 

Популярность апарт-отелей постоянно нарастает — параллельно с изменением туристических трендов.

Симбиоз гостиничного сервиса и квартир с хорошим дизайном и оснащением пользуется в последние годы все большим спросом, и конкуренция на этом рынке повышается. Путешественники становятся более требовательны и к выбору качественного средства размещения, и к организации своего культурного досуга. И тут важно иметь не только обширную внутреннюю инфраструктуру, но и уникальную, отличную от конкурентов концепцию. Говоря о гостиничном компоненте, отмечу, что апарт-отели бизнес-класса – это те же 4*, только с более просторными номерами, полноценной кухней, бытовой техникой.

Еще одна из причин растущей популярности формата – семье в стандартном отеле для комфортного проживания, как правило, необходим «семейный люкс» или «сьют». А это зачастую бьет по карману, тогда как в апарт-отеле люди получат просторный апартамент с отдельной спальней по приемлемой цене: ведь для большинства апарт-отелей это практически стандарт, подобных номеров у них в избытке.

Апарт-отели идеально подходят и такой категории гостей, как бизнес-туристы и командированные. Ведь гостиницы чаще всего не готовы предлагать особые условия на длительную аренду, максимум – две недели. Гибкая же ценовая политика и изначальная ориентация на сотрудничество с длительными арендаторами позволяет гостям сэкономить до 40% при выборе размещения именно в апарт-отеле.

В Docklands соотношение категорий гостей в 2019 году выглядит примерно так: 60% индивидуальные, 40% – деловые. В период низкого сезона вторая категория гостей дает стабильный спрос, и мы рассчитываем увидеть рост доли бизнес-туристов в этом году после cнятия ограничений».

Кристина Голубева

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка