Доходные апартаменты на Черном море.
Как найти золотую иголку в стоге сена?

Доходные апартаменты на Черном море.<br/>Как найти золотую иголку в стоге сена?

Photo by Raychan on Unsplash

Текущий объем жилого строительства в Краснодарском крае составляет 9,2 млн квадратных метров. Из 823 жилых объектов, которые возводятся сейчас в этом регионе, только 21 проект включает в себя апартаменты – это около 2,5% общего объема. В Крыму таких объектов всего 7 из 113 строящихся, это около 6% от всего рынка. Между тем, несмотря на небольшой объем предложения, спрос на инвестиционную курортную недвижимость все-таки есть.
Мы попытались разобраться в основных особенностях апарт-проектов, которые располагаются на побережье Черного моря.

Рынок жилья Сочи

Рынок недвижимости Сочи сохраняет положительную динамику начиная с 2014 года. Среди основных причин привлекательности города можно выделить проведение Олимпийских игр, а также матчей чемпионата мира по футболу 2018 года. Кроме того, город не только сохранил звание наиболее престижной и привлекательной курортной точки России, но и, после появления горного кластера, обзавелся статусом всесезонного места отдыха. Сейчас Сочи входит в тройку городов-лидеров по числу апарт-комплексов.

 

Photo by Danil Sorokin on Unsplash

 

Помимо того, отечественный курорт является главным бенефициаром от резких скачков курса валют. Каждый раз, когда доллар и евро растут в цене, спрос на отдых в «рублевой» зоне заметно растет.

 

– Самая перспективная российская курортная недвижимость сосредоточена в районе Большого Сочи. Так, в рамках подготовке к ОИ-2014 были возведены не только спортивные объекты, но и множество объектов современной архитектуры. Помимо этого, многие объекты были модернизированы. По нашим оценкам, только за четырнадцатый год город пополнился почти на 1000 новых объектов, – отметил управляющий партнер агентства недвижимости «Мандарин» Антон Марков.

 

Эксперты отмечают, что рост цен на жилые «квадраты» от стадии котлована до стадии объекта в высокой степени готовности зачастую достигает 40–50%. Такая высокая доходность является своеобразной «премией за риск».

Другой эксперт, пожелавший сохранить инкогнито, сообщил, что недвижимость в Сочи обладает, пожалуй, наибольшим в России диапазоном юридических статусов и понятий:

– Хаотичная застройка курортных зон началась в 90-х и продолжается по сей день. Если в большинстве регионов властям удалось цивилизовать рынок, то в Сочи с этим большие проблемы. Здесь по-прежнему можно купить «жилые гаражи», квартиры в многоквартирных домах, которые были возведены на участках ИЖС и были введены по суду. Также известны и широко освещены блогерами истории, когда полностью построенные дома с распроданными квартирами сносились властями из-за проблем с документами, хотя раньше они же выдавали разрешения на строительство этих объектов, – отметил собеседник портала.

 

Особенности черноморских апарт-комплексов

В отличие от апарт-комплексов, которые возводятся в столицах – в Москве и Санкт-Петербурге, в Краснодарском крае и Крыму подобные проекты сложно разделить на сервисные и несервисные. Для сравнения, в мегаполисах объекты с разной концепцией разводят по разным корпусам или даже по разным проектам. Так, например, в рамках одного бренда появляются корпуса, предназначенные для краткосрочной и долгосрочной аренды, для собственного проживания владельцев юнитов. В Сочи и в Крыму все это, как правило, объединено в рамках одного объекта или даже корпуса.

По словам экспертов ООО «Пулково Скай», апартамент-проекты, реализуемые в курортных зонах, чаще всего предоставляют возможность приобрести объект недвижимости, предназначенный для проживания в тех локациях, где ограничено строительство классического жилья, например в непосредственной близости к береговой черте.

 

– Апартаменты при этом реализуются в двух основных форматах: для собственного (условно-постоянного) проживания и для последующей сдачи в аренду. Под краткосрочное и среднесрочное проживание – в наиболее интересных курортно-рекреационных локациях, под долгосрочное проживание – в бюджетных проектах, расположенных не в самых выгодных местах, – отметил заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай» Владимир Федоров.

 

Другой особенностью рынка Краснодарского края является то, что большинство апарт-комплексов относится к сегментам бизнес-класса и выше. Аналогичный тренд отмечается, за редким исключением, и в Крыму.

Photo by Igor Starkov on Unsplash

 

Еще одним отличием курортных апарт-комплексов, расположенных на Черном море, является то, что в рекламных материалах на инвестиционную составляющую указывает только упоминание о возможности сдачи объекта в аренду – информация о доходных программах управляющих компаний крайне скупа и малоинформативна.

– По нашим расчетам, совокупная доходность проектов в Сочи может достигать 47%. Такой показатель нами был зафиксирован по одному из проектов в 2017 году. Это, конечно, с учетом капитализации проекта за счет повышения его строительной готовности. При этом инвестор для получения такой доходности должен был войти в проект даже не на стадии котлована, а на «стадии забора». Кроме того, отметим, что далеко не все объекты дают подобный уровень. Нынешний средний параметр заявленной доходности для Сочи находится на уровне около 10–15% годовых, – отметил представитель АН «Мандарин» Антон Марков.

По словам эксперта, наиболее высоким инвестиционным потенциалом в регионе обладают объекты, расположенные в двух районах – в Центральном и Адлерском. Их основная особенность заключается в том, что они привлекательны как летом для «пляжников», так и зимой для предпочитающих активный отдых туристов.

Специалисты ООО «Пулково Скай» полагают, что заявленная доходность апарт-комплексов составляет около 10%.

– Проекты кур-апартов традиционно заявляют доходность до 10% годовых, во многом следуя честной логике, что «до 10» – это и 1, и 9,99. Так, в одном из наиболее удачных сочинских инвестиционных апарт-проектов Adagio Le Rond Sochi доходность составляет 8,5% годовых, – отметил господин Федоров.

Говоря о доходности, представитель компании «Мандрин» отметил, что доходность инвестиционных проектов сейчас снижается за счет кризиса. Большая часть апарт-комплексов в Сочи имеет достаточно высокий статус, что обязывает использовать дорогие зарубежные материалы.

– О доходах почти в 50%, которые были доступны на растущем рынке 2017-го, на данный момент говорить не приходится. Даже в случае суперраннего входа в проект доход инвестора составит не более 20% за первые несколько лет, – подчеркнул эксперт.

 

Сезонность

Сезонность является существенным фактором, напрямую влияющим на ключевые коммерческие показатели для любого средства размещения. Для апартаментов в курортной зоне сезонность – важнейший, определяющий фактор, часто превращающийся в стоп-фактор в полном смысле этого слова.

– Попытки снизить влияние сезонности с помощью более гибких программ бронирования, поощрительных акций, расширения линейки услуг, интеграции MICE-туризма и прочего велись, ведутся и будут вестись с еще большим упорством и фантазией в будущем. Тем не менее, пока результат и в прямом, и в переносном смысле близок к оценке «50/50», т.е. полгода с середины апреля до середины октября – уверенная расчетная заполняемость, в другие шесть месяцев – приходиться бороться. За счет предпринимаемых мер и внедряемых программ, а также во многом благодаря социально-экономической ситуации в стране и ее развитию, есть вероятность выйти на хорошую 7-месячную заполняемость, – сказал Владимир Федоров.

 

Эксперты уточняют, что именно высокое влияние фактора сезонности также сдерживает развитие рекреационных апартаментов в Петербурге и Москве, которые начали активно развиваться после российского кризиса 2014 года.

 

Photo https://rosavtodor.ru

 

Крымский мост

Генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость Крым» Юлия Низяева говорит, что с момента ввода в эксплуатацию Крымского моста спрос на инвестиционные объекты в регионе постоянно растет.

 

– По нашей практике, распространены случаи, когда после приобретения жилья клиенты покупают в Крыму коммерческие объекты, для того чтобы создать себе пассивный источник дохода. На данный момент много запросов на коммерческие объекты, которые имеют арендаторов, то есть фактически инвесторы ищут готовый бизнес, чтобы вложить деньги и с первого дня получать доход, – отметила эксперт.

 

По словам Юлии Низяевой, цены на жилье стабильно растут. Разработка градостроительной документации в городах региона была завершена в конце 2018 года. Это отразилось на темпах строительства. В 2019 году активно шла работа над утверждением правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

– Мы наблюдаем клиентов, которые выбирают между объектами в Крыму и недвижимостью, расположенной в Краснодарском крае. На сегодня полуостров пока проигрывает в качестве инфраструктуры, однако динамику демонстрирует хорошую. В связи с этим клиенты часто выбирают именно новый регион. Среди важных факторов можно назвать строительство «Тавриды», запуск движения по Крымскому мосту – это дает свою положительную динамику. Многие наши инвестиционные клиенты прямо-таки ждали запуска именно железнодорожного сообщения по мосту. Поэтому приток клиентов из-за этого события ощутимый, – подчеркнула глава «БЕСТ-Недвижимость Крым».

 

По аналогии с рынком аренды в мегаполисах, сегмент курортной аренды жилья сейчас только зарождается и представляет собой достаточно разношерстное полотно. При этом эксперты уверены, что перспективы у апарт-комплексов, предоставляющих качественные услуги отдыхающим, достаточно хорошие. Основной потенциал для роста заложен в вопросах сопутствующей рекреационной инфраструктуры, которую необходимо развивать, а также в контроле за малыми гостиницами и частными домами, работающими «в серую».


0 0 vote
Рейтинг статьи
Тема: Объекты
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка