6 признаков настоящих инвестиционных апартаментов

6 признаков настоящих инвестиционных апартаментов

Фото из архива Smart Apart

Инвестиционные апарт-комплексы стали настоящим открытием рынка недвижимости. Сейчас россияне все чаще рассматривают такие объекты для вложения средств. При этом успешность инвестиций во многом зависит от концепции проекта. Портал Smart Apart разобрался, как отличить настоящие инвестиционные объекты от псевдожилья.

Объем рынка апартаментов в Петербурге за последние пять лет вырос в несколько раз. Профессионалы делят все проекты на четыре основных подвида: апарт-отели, сервисные, несервисные и рекреационные апартаменты. Объем предложения в последнем сегменте минимален – 5–10%, в зависимости от каждого конкретного региона. В крупнейших мегаполисах России основную долю рынка занимают сервисные и несервисные объекты. Мы составили профессиональный чек-лист, чтобы помочь читателям отличить настоящий инвестиционный объект от тех, что принято называть псевдожильем.

Отличие №1

Сервисный апарт-комплекс – это прежде всего инвестиционный объект, где всё «заточено» на получение прибыли. Фактически такие объекты – это полноценные гостиницы, которые предоставляют услуги по кратко-, средне-, и долгосрочному размещению постояльцев, а также полный комплекс сопутствующих отельных услуг: уборка, консьерж, питание и проч.

Ключевое различие: сервисные апартаменты предназначены для того, чтобы приносить собственнику, как правило – частному инвестору, постоянный пассивный доход от сдачи объекта в аренду, а несервисные объекты предназначены для собственного проживания владельца. Псевдожилье – это фактически обычный жилой дом, который построен там, где у девелопера не было возможности построить «нормальный» жилой комплекс из-за различных градостроительных ограничений.

Отличие №2

Инвестиционные объекты имеют набор программ, которые оговаривают определенную стратегию получения дохода. По сути, все программы делятся на две разновидности: «гарантированный доход» – определенный договором процент от стоимости юнита, который инвестор получает вне зависимости от загруженности юнита; и «максимальный доход» – получение всех средств, фактически заработанных от сдачи номера в аренду, за исключением необходимых расходов.

Программы гарантированной доходности предполагают заключение с владельцем юнита договора на несколько лет. При досрочном расторжении соглашения предусмотрены определенные штрафные санкции.

– Штрафные санкции в этом бизнесе предусмотрены для обеих сторон. Так, санкции налагаются на собственников при расторжении договора до окончания оговоренных сроков, а для компаний предполагается ответственность при недостижении определенных показателей, – отметил генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

По словам эксперта, при подписании договора инвестору стоит обратить внимание на размер штрафа в случае недостаточной прибыли с объекта, так как иногда его размер не превышает одной ежемесячной выплаты.

Отличие №3

Псевдожилье и инвестиционные апарт-комплексы отличают разные клиентские аудитории. Первые приобретают люди, для которых критерий цены при выборе жилья имеет приоритетное значение, так как они дешевле, чем обычная недвижимость, на 10–20%, а доходные объекты покупают частные инвесторы, рантье и люди, стремящиеся не только сохранить свои средства, но и преумножить их.

– Квадратный метр несервисных апартаментов дешевле, чем обычный жилой «квадрат», за счет оптимизации затрат застройщиков. Так, возводя ЖК, девелопер обязан вложиться в развитие социальной инфраструктуры – это серьезная статья расходов, которая впоследствии перекладывается на плечи покупателей, – отметила совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

Отличие №4

Инвестиционные апарт-комплексы отличаются от несервисных объектов продуманной до мелочей инфраструктурой и даже планировками. Так, например, на этапе проектирования должны быть предусмотрены специализированные технологические зоны для сотрудников УК, места, отведенные под торгово-развлекательную инфраструктуру. Также большое внимание уделяется безопасности объекта. Помимо стандартного плана пожарной эвакуации, должна быть установлена система контроля доступа на объект, внутреннего и внешнего видеонаблюдения.

Отличие №5

Важной частью успешного инвестиционного апарт-комплекса является хорошее местоположение объекта. Потенциальные клиенты – путешественники и деловые туристы –всегда заинтересованы в том, чтобы проживать в локациях, которые имеют хороший уровень транспортных коммуникаций с центром города.

– Туристам, которые приехали в город на несколько дней, абсолютно все равно, есть ли поблизости от апарт-отеля поликлиника, детский сад или школа, но им очень важно наличие в пешей доступности торгового центра, метро, кинотеатра, – отмечает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

Отличие №6

В отдельную категорию доходной недвижимости можно выделить апарт-отели. Апарт-отель – это полноценная гостиница, объект, соответствующий всем стандартам гостиничного сервиса, прошедший обязательную гостиничную классификацию (Постановление Правительства РФ от 16.02.2019 № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц») и имеющий подтвержденную «звездность».

– Как правило, все помещения в апарт-отелях сдаются в рамках одного гостиничного бренда, и гости, проживающие в апарт-отеле, никак не ощущают того, что у каждого номера есть свой собственник. Весь сервис, требования к помещениям и оснащению приведены к общему стандарту. Поэтому при приобретении юнитов (номеров) в апарт-отеле инвестор чаще всего сталкивается с тем, что застройщик предлагает ему одновременно с договором купли-продажи или ДДУ подписать договор на управление юнитами. Это один из главных критериев концепции апарт-отеля: все номера должны быть в управлении одной управляющей компании. Для инвестора данное условие является гарантом того, что управляющая компания, заинтересованная в дальнейшем масштабном сотрудничестве с застройщиком, приложит максимальные усилия для получения прибыли от каждого юнита в рамках отельного бренда, – рассказывает управляющий по работе с инвесторами департамента апарт-отелей Becar Asset Management, Максим Сорока.

Разделение апарт-комплексов на инвестиционные и неинвестиционные появилось совсем недавно – около 4–6 лет назад. Раньше подобные проекты в основном рассматривались как более дешевый вид жилья, а сейчас покупательский спрос сместился именно в сторону доходных объектов. Эксперты уверены, что такая тенденция будет набирать обороты и далее за счет четких и просчитанных систем доходности.

По мнению экспертов ООО «Пулково Скай», в проектах сервисных апартаментов должен быть просчитан весь продукт и его соответствие выделенным группам целевой аудитории: от места, концепции и проектных решений до будущих объектов инфраструктуры.

Например, в Петербурге за последние два года среднее значение «заполняемости» средств размещения категории 3–4 звезды составляло 65–75% в год. То есть при разовом посещении один номер должен заполняться в течение года 240–270 дней, а учитывая, что средний срок пребывания туриста в городе – 2,5 дня, получается, что один номер должен продаваться в течение года до 100 раз. Таким образом, апарт-проекты, в состав которых входит 1 000 номеров и более, должны обеспечивать размещение более 100 тысяч гостей ежегодно, что составляет внушительную долю общегородского туристического потока. А ведь в Петербурге с туристами работают и другие средства размещения: гостиницы, хостелы, квартиры…

– Поэтому проекты-«тысячники» просто обязаны становиться объектами-драйверами, меняющими окружающий средовой район, новыми центрами притяжения, социальными и эстетическими магнитами. Это может быть очень интересно, эффективно и эффектно, учитывая большой потенциал нашего города и некоторых его локаций. В то же время это может стать и очень провальным, если проект превратится в «лох-апарты», – добавил заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай» Владимир Федоров.

В Москве ситуация обратная. Количество инвестиционных апарт-проектов здесь минимально – основной объем рынка относится к псевдожилью. Такая особенность возникла из-за дефицита земли под стандартную жилую застройку, которую необходимо обеспечивать социальной инфраструктурой. В итоге объекты временного проживания в столице сейчас похожи скорее на «дефективное» жилье, которое в некоторых случаях добавляет хлопот и владельцам этих объектов, и местным властям.

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка