Фора апарт-отелей на этапе возрождения туризма

Фора апарт-отелей на этапе возрождения туризма

Photo by TheDigitalWay on Pixabay

Владельцы такой недвижимости справятся с последствиями кризиса в экономике быстрее, причем в туризме – в том числе.

Пандемия ударила по всем сегментам экономики. Однако туризм – сфера из числа наиболее пострадавших – в силу своей специфики гибче адаптируется к изменениям. И начала восстанавливаться раньше других, даже несмотря на жесточайшие ограничения. В конце мая руководитель Ростуризма Зарина Догузова сообщила о поэтапном выходе из карантина российского туристического сектора с 1 июня 2020 года.

Россияне рвутся покинуть опостылевшие «четыре стены» и уже обрывают телефоны турфирм, спрашивая, куда можно вывезти семью и детей хотя бы на несколько дней, чтобы сменить обстановку. Но к курортным объектам Роспотребнадзор предъявляет особенно жесткие требования. Поэтому городские отели получили некоторую фору – особенно те, что сумели гибко подстроиться под требования «посткоронавирусного бытия». А значит, апарт-отели, предлагающие путешественникам в краткосрочную аренду номера «а-ля квартира» с собственными кухнями, стиралками и посудомойками – т.е. апартаменты – получили своего рода карт бланш.

Где меньше всего шанс столкнуться с другими туристами? Где можно не носить маски в коридорах, поскольку коридор – это территория твоего же номера? Где можно нормально, не торопясь, готовить и часами с наслаждением трапезничать, а не заказывать картонные коробки навынос в ресторане? Куда без вопросов селят с домашними животными – хоть на день, хоть на месяц? Это – сервисные апартаменты.

На порталах ОТА – таких как Booking.com, Expedia и т.д. – уже давно предлагают тысячи апартаментов, не говоря про Airbnb. Но с учетом старта «эры осторожного туризма» квартирами, а не отелями начинают интересоваться даже ярые фанаты классических отелей.

Что говорят по этому поводу эксперты рынка?

На недавней онлайн-конференции, устроенной Welcome Times, представитель управляющей компании Prohotel (4 отеля и 6 апартаментов) Эдуард Демидов предположил, что поскольку россияне летом попытаются так или иначе вырваться из надоевшего «дня сурка» в рамках послабления карантина, они будут искать те средства размещения, которые легче подстраиваются под изменяющиеся реалии. Причем речь как о запросах клиентов, так и о требованиях Роспотребнадзора. В итоге «на коне» окажутся объекты, которые легче на подъем в плане перестроения внутренних процедур, чем крупные отели, связанные многочисленными стандартами и в большей степени находящиеся под пристальным оком властей и контролирующих органов. Да и сами люди сейчас стремятся выбирать гостиницы поменьше: либо мини-отели, либо апартаменты а-ля уютные квартиры. К тому же собственники апарт-отелей на этом рынке – не первый год, и научились нравиться людям, чтобы те возвращались и приводили друзей и знакомых: «…и в этом мы, безусловно, преуспели, хотя по части неукоснительного соблюдения стандартов и корпоративной этики, может, и отстаем от гостиничных компаний-гигантов».

Ценовую гибкость апарт-отелей и апартаментов упомянул на той же конференции и владелец калининградского хостела «Самый центр» Руслан Баспанов, оценивая ситуацию в Калининградской области – одном из самых популярных «внутренних» туристических направлений в РФ. Там, несмотря на практически полное отсутствие туристов в силу эпидемии, некрупные средства размещения почти не закрывались, а из хостелов «законсервировался» вообще чуть ли не всего один. Тогда как ряд крупных гостиниц приостановили работу, не сумев справиться с перекосившимся балансом «затраты-прибыли».

В этом смысле апартаменты в краткосрочную (и не только) аренду выгоднее, поскольку владелец апарт-отеля – да что там, даже одного или нескольких юнитов в комплексе – вполне может позволить себе снизить цену на несколько сотен рублей. И ему не нужно это согласовывать с головным офисом, как в случае с отелями известных сетевых брендов. Хостельер сообщил, что наблюдает большое снижение цен в Калининграде именно в сегменте апартаментов, и приезжающие в регион выбирают именно такой вариант размещения.

Любопытна статистика по апарт-отелям Санкт-Петербурга.

Увы, в результате противоэпидемиологических мер гостиницы Северной столицы опустели более чем на 80%, цены на проживание сократились вдвое-втрое, если не больше. Многие известные объекты, даже знаменитая гостиница «Гельвеция» (которую считают одной из лучших в РФ) вынуждены были частично или полностью приостановить работу. Так, например, в «Гельвеции» временно законсервировано до 90% номерного фонда. Остальные номера «переформатировали» под долгосрочное проживание – а по сути, в апартаменты. Что еще раз подтверждает выводы, сделанные выше.

Ситуацию с долгосрочной арендой в Северной столице проанализировали аналитики комплекса апарт-отелей VALO (VALO Hotel City), уже получившего определенную известность не только на рынке города, но и на территории РФ.

Справка: VALO Hotel City – крупнейший проект апартаментов в Санкт-Петербурге на 3655 юнитов, напротив станции метро «Бухарестская» во Фрунзенском районе. Комплекс предлагает частным инвесторам доходные гостиничные апартаменты уровня 3* и 4*.

Проект объединяет сразу шесть форматов: в первых двух очередях – апартаменты VALO Long Stay Comfort 3* и апарт-отель VALO Comfort 3*, в третьей очереди – отель Mercure 4* и апартаменты Mercure Residence 4* (Mercure – бренд международной гостиничной сети Accor Hotels), апарт-отель Digital-Apart 4*, апартаменты VALO Business 4*, а также апарт-отель VALO Affordable Luxury 4*.

 

Цифры же таковы: спрос на аренду квартир в Питере резко упал, сейчас за 10 тысяч рублей можно без проблем снять «однушку» у метро, а за 20 тысяч – даже «трешку» с неплохим ремонтом в новых спальных районах города. Цены снизились и в центре, где средняя ставка аренды в апреле сократилась на 15–30% по сравнению с началом года. Растет и спрос на комнаты как на более бюджетный вариант размещения.

Специалисты компании полагают, что до конца 2020-го аренда может подешеветь еще на 10–25%, а в отдельных районах города – до 50%, еще до конца августа. Оживления на рынке можно ожидать только к финалу лета, при условии улучшения эпидемиологической обстановки: тогда, с началом осеннего делового сезона и учебного года, активными нанимателями жилья снова будут студенты.

А как же инвесторы?

Надежда есть и на возобновление туризма летом. В этом смысле апарт-отели как инвестиционный продукт – купленные за меньшую цену и сдаваемые нередко по более низким тарифам без ущерба для дохода инвестора – в выигрыше.

Апарт-отели, благодаря гибкости формата, быстро переориентировались на долгосрочные спецпредложения. Такой вариант предлагает, в частности, как раз комплекс апартаментов VALO Hotel City: тут есть предложения длительностью до 11 месяцев, причем с предоставлением всех основных гостиничных сервисов.

Также, по словам коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, их объект в Петербурге относительно безболезненно переживает период пандемии:
– Наша модель управления апарт-отелем изначально предполагала комбинированный подход к форматам сдачи в аренду. Такая схема позволяла сгладить сезонные риски и максимизировать прибыль инвесторов. Так, в высокий туристический сезон мы делали ставку на самый прибыльный формат посуточной сдачи. А в низкий – отдавали большую часть номерного фонда под среднесрочную и долгосрочную аренду. Такие гости могли проживать в отеле круглый год, однако тарифы весной и летом могли увеличиваться в 2-2,5 раза.

В период пандемии наш подход дал возможность достаточно оперативно нарастить долю долгосрочных арендаторов. К стандартному тарифному плану мы добавили специальные предложения на период самоизоляции для гостей и их близких, предложили арендовать апартаменты под домашний офис, ввели дополнительные услуги – аренду спортивного инвентаря, бесконтактную доставку продуктов, аренду авто. Большим преимуществом отеля в этот непростой период стала большая закрытая территория с мини-парком и местами для прогулок, отдыха и занятий спортом. О её дезинфекции мы также позаботились.

В результате нам удалось сохранить достаточно высокий уровень загрузки, 50% и выше. В это же время в традиционных отелях загрузка упала до 5-7%, а некоторые и вовсе были вынуждены закрыться. На протяжении всех кризисных месяцев мы, как и прежде, выплачивали инвесторам гарантированный минимальный ежемесячный доход в размере 30 000 рублей. Генеральный директор компании VALO Service Константин Сторожев поделился некоторыми цифрами.

 

– Так, за апрель отдел продаж VALO заключил 61 долгосрочный арендный договор, в мае было зафиксировано порядка 40 сделок. Более того, средняя арендная ставка ежемесячно растет, в том числе за счет дифференцированного ценообразования. Средний чек за аренду в VALO Hotel City за апрель составил 26 тысяч рублей за студию, а в мае – уже 27 тысяч рублей.

 

Фактически пандемия придала мощный импульс развитию рынка цивилизованной долгосрочной аренды и доказала эффективность апартаментов как инструмента для получения дохода. Директор по продажам VALO Марина Сторожева уточнила, что каждый третий просмотр в компании заканчивается сделкой:

 

– Несмотря на обилие предложения частных квартир в нашей локации, мы всегда в фокусе внимания целевой аудитории и наращиваем обороты, а наши инвесторы продолжают получать доход.

 

Также специалисты компании пояснили, что в плане краткосрочной аренды делают большие ставки на перспективу: например, на 2021 год в VALO Hotel City уже наметился ряд заявок, связанных с Евро-2021 – чемпионатом Европы по футболу, и другими крупными мероприятиями. А в конце лета в апарт-отеле ждут приток туристов из российских регионов.

Что же выберут туристы?

Не последнюю роль в выборе объекта размещения для путешественника или бизнес-туриста сегодня может сыграть и то, что в апарт-отелях, при выраженной обособленности «юнитов»-квартир, где можно обеспечить себе полную самоизоляцию – жить чуть ли не как на необитаемом острове, – можно пользоваться и преимуществами гостиниц. В высокоуровневых объектах предусмотрены просторные лобби, конференц-центры, коворкинги.

Ожидается, что Роспотребнадзор скоро даст разрешение на работу ресторанов и фитнес-центров с бассейнами и СПА-зонами – пусть даже с ограничениями. И в этом отношении апарт-отели с их «номерами-квартирами» вновь получают шанс быть заполненными туристами быстрее.

Рассказывает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:

 

– Пандемия расставила акценты и подчеркнула преимущества апарт-отелей перед классическими гостиницами. Так оказалось, что остаться один на один с собой в маленьком номере без кухни на период самоизоляции – малопривлекательный формат. Апарт-отели же смогли предложить полноценные квартиры с оснащением, а также широкие возможности для досуга. Помимо стандартного набора гостиничных услуг, наши гости, к примеру, могли пользоваться большой территорией с мини-парком для прогулок и отдыха, воркаут-площадкой для занятий спортом, заниматься йогой на открытом воздухе или арендовать инвентарь для фитнеса, вплоть до беговой дорожки. При этом, если суточные гости ставили во главу угла более экономичный формат размещения и разбирали студии, долгосрочный арендатор сделал выбор в пользу номеров большей площади и комфорта.

 

В городе не так много современных гостиниц с передовыми инженерными системами. Оказалось, что многие просто не в состоянии из-за этого обеспечить санитарную безопасность. В будущем, когда ограничения будут сняты окончательно, это также отразится на выборе мест размещения. И здесь у таких апарт-отелей, как Docklands, с точки зрения безопасности будет неоспоримое преимущество. К примеру, наличие современной механической системы приточно-вытяжной вентиляции позволяет регулярно обновлять воздух в апартаменте. Отработанный воздух по изолированным каналам выводится на улицу, не попадая в другие помещения. В апарт-отеле гости, как правило, минимально контактируют с персоналом. При этом вся команда отеля постоянно сдаёт пробы на СOVID-19, строго следует все рекомендациям и использует средства индивидуальной защиты.

Если говорить о рынке гостеприимства в целом, думаю, одним из трендов для туриста после эпидемии станет личная безопасность и отсутствие угроз для здоровья. Скорее всего, введут так называемые сертификаты чистоты, свидетельствующие, что объект соответствует гигиеническим стандартам.

Ситуация с СOVID-19 может стать катализатором нового витка автоматизации процессов, которые будут способствовать сокращению взаимодействий с людьми. Многое будет сделано для того, чтобы было удобно управлять всеми процессами со смартфона.

Теперь что касается Москвы.

Компания «Метриум» сообщает, что по итогам I квартала 2020 года на столичном рынке недвижимости реализуется 11 проектов, в которых представлены сервисные апартаменты; объем предложения составляет около 1045 лотов, то есть порядка 10% от всех продающихся апартаментов. Из них около 44% приходится на премиум-класс (3 проекта), 38% – на комфорт-класс (2 проекта), 15% – на элитный сегмент (5 проектов), 3% – на бизнес-класс (1 проект).

Средняя стоимость квадратного метра в сервисных апартаментах массового сегмента составляет 273 тыс. рублей, а средняя цена за лот – 10,2 млн рублей. В бизнес-классе эти показатели равны 361 тыс. рублей за кв. м и 30,5 млн рублей соответственно. В проектах премиум-класса «квадрат» обойдется в среднем в 501 тыс. рублей, а апартаменты – в 48 млн рублей. В элитном сегменте средняя стоимость квадратного метра равняется 870 тыс. рублей, средний бюджет – 103 млн рублей.

Для сравнения, по итогам 2019 года эти показатели в массовом сегменте (1 проект) равнялись 256 тыс. рублей за кв. м и 9,5 млн рублей, в бизнес-классе (1 проект) – 329 тыс. рублей за кв. м и 16,8 млн рублей, в премиум-классе (3 проекта) – 522 тыс. рублей за кв. м и 46,7 млн рублей, в элитном сегменте (5 проектов) – 862,5 тыс. рублей за кв. м и 102 млн рублей.

Ситуацию со спросом на сервисные апартаменты в Москве cпециально для портала SmartApart прокомментировала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

 

 

– Апартаменты под управлением гостиничного оператора сегодня востребованы во всех сегментах недвижимости и популярны прежде всего среди инвесторов. Например, проект бизнес-класса «Vertical на Таганской» был распродан менее чем за год. Дело в том, что вложения в сервисные апартаменты – это выгодная инвестиционная стратегия, которая гарантирует стабильную доходность: до 15–20% годовых в зависимости от комплекса. Причем привлекательность вложений увеличивается за счет относительно невысокого порога входа в проект. Например, в апарт-комплексе бизнес-класса Alcon Tower в Беговом районе в начале 2020 года бюджет покупки начинался от 5,6 млн рублей за 25,1 кв. м. За первый квартал объем предложения в проекте сократился почти вдвое, а стоимость апартаментов теперь стартует от 7,97 млн рублей.

 

Причины же такой популярности мы уже упомянули; они тем более актуальны, что Москва тоже надеется совсем скоро «проснуться» как направление формата «сити-тур» и начать принимать путешественников из регионов. А там, глядишь, и иностранцев.

И поскольку подтверждения востребованности сервисных апартаментов и апарт-отелей как сегмента гостиничного рынка в таких ключевых туристических направлениях, как обе российские столицы и Калининградская область, как мы видим, совпадают, можно предположить, что и в остальных популярных в смысле внутреннего туризма городах – таких как Казань, Сочи и т.д. – ситуация схожа.

Кристина Голубева

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка