Фото из архива Smart Apart
Ни для кого не секрет, что за последние три месяца, пока нас дико штормило от сидения по домам, агентства недвижимости и застройщики отмечали рост интереса к покупке недвижимости. Можно ли покупки в период экономического шторма назвать инвестициями, или граждане попросту пытаются спасти свои накопления – судить сложно. Однако мы решили подготовить для наших читателей небольшую шпаргалку и расспросили заместителя директора Центра инвестиций Becar Asset Management, эксперта академии ARE Николая Иордана об инвестиционных стратегиях в недвижимость, их трендах и рисках.
SMART APART: Николай, объясните простым языком, что такое стратегия инвестирования.
Николай: Начну с конкретики. В недвижимости принято выделять две основные стратегии.
Первая – приобрести недвижимость с целью ее роста в цене, т.е. купить на этапе котлована и продать на высокой стадии готовности уже за другую сумму.
Вторая – получение дохода в долгом периоде, т.е. купить и длительное время сдавать в аренду. Дальше уже рассматриваются всевозможные комбинации этих базовых стратегий в зависимости от цели конкретного инвестора. Ведь помимо того, что инвестиция делается для получения прибыли, всегда есть варианты: кто-то хочет обеспечить безбедную старость, кто-то хочет получить деньги быстро для вложения в другие инструменты или бизнес. Поэтому, если вернуться к вопросу и резюмировать, стратегия инвестирования – это способ достижения своей цели.
SMART APART: Каковы наиболее популярные инвестстратегии в недвижимость в России сегодня? Есть ли «стратегические тренды», что влияет на их формирование?
Николай: До недавнего времени мы оперировали двумя вышеперечисленными стратегиями – люди покупали квартиры на запуске строительства, а потом либо продавали их, либо сдавали в наем. Однако развитие рынка недвижимости вносит свои коррективы, и несколько конкретных факторов оказались очень важны.
Во-первых – снижение стоимости арендного жилья. Это происходит потому, что сегодня застройщики предпочитают возводить объекты в двух городах: в Москве и Петербурге – здесь недвижимость существенно дороже, чем в других регионах, и, что немаловажно, на нее всегда есть высокий спрос. Вполне логично, что чем больше жилья покупается, тем меньше арендуется; именно этот факт не позволяет расти арендной плате. Например, в Петербурге на протяжении последних пяти лет можно снять однокомнатную квартиру за 25 тысяч рублей.
Во-вторых – рост стоимости жилья, а значит – увеличение порога входа в стратегию. Цены на квартиры в крупных городах продолжают расти в среднем на 7% в год, а по прошлому году мы оказались на планке в 17% роста, и, скорее всего, рост этот будет продолжаться.
В-третьих, сократился люфт между ценой в начале строительства объекта и на момент сдачи. Это произошло после поправок в 214 ФЗ по введению эскроу-счетов. Теперь застройщики получают деньги только после сдачи объекта в эксплуатацию, т.е. строить они вынуждены на собственные или заемные средства. Чтобы получить запланированную прибыль, застройщики еще поднимают цену, сокращая тем самым разницу цен котлована и готового жилья.
Таким образом, учитывая все эти факторы, мы приходим к тому, что инвестирование в жилье перестает быть таким привлекательным и выгодным, как раньше. Инвестрынок находится в постоянном поиске новых инструментов.
SMART APАRT: Отличаются ли в этом плане апартаменты? Являются ли они более привлекательными в сравнении с традиционными квартирами?
Николай: Да, безусловно, у апартаментов в этом смысле есть ряд бесспорных преимуществ. Первое – это порог входа. Он, как правило, сопоставим с порогом для жилой недвижимости либо ниже. Второе – это простота управления: все заботы берет на себя управляющая компания, а инвестор получает полностью пассивный доход. И третье – более высокая доходность, которой компании добиваются за счет краткосрочной аренды и минимизации расходов.
SMART APART: Очень привлекательно звучит вся часть про апартаменты, но ведь должны быть какие-то риски?
Николай: Риски в основном связаны с выбором управляющей компании, потому что, приобретая юнит в апарт-отеле, мы должны понимать, как наша недвижимость будет управляться, будет ли это действительно отель, а не псевдожилье, для которого все же актуальны факторы снижения доходности, о которых я говорил выше. Таким образом, выбор управляющей компании, оценка самого проекта с точки зрения отельного бизнеса – это и есть, пожалуй, самый большой риск.
SMART APART: Какие параметры должен учитывать инвестор при выборе стратегии? Есть ли вообще какой-то универсальный беспроигрышный вариант?
Николай: Какой-то универсальной пилюли здесь нет, а есть огромное количество ситуаций, поэтому любую инвестицию нужно рассматривать, что называется, «со своей колокольни». Задайте себе вопросы: что вы хотите получить, какова основная цель и каковы ваши реальные ресурсы и возможности. Например, можно пойти на поводу своих амбиций, вписаться в большое количество ипотек, а потом их не потянуть. Возможно, вместо пяти номеров стоит начать с одного, инвестировать в который вам будет комфортно и выгодно. Уверяю вас, стратегия – это абсолютно индивидуальная тема и предмет подробной беседы с инвестиционным брокером.
SMART APART: Где будущий инвестор может узнать о выгодных стратегиях? Заинтересованы ли девелопер или УК в том, чтобы об этом информировать?
Николай: Но ведь быть информированным о разных стратегиях и их преимуществах – не значит максимально выгодно вложить деньги. Каждый проект нужно просчитывать отдельно, только расчет дает понимание, какую стратегию выбрать. Но, отвечая на Ваш вопрос, скажу, что о стратегиях в целом подробно и много рассказывают инвестиционные брокеры и, безусловно, сами операторы, которые строят тот или иной объект и предлагают людям инвестировать в него.
SMART APART: Заметили ли Вы особенную популярность какой-либо стратегии в период развития пандемии?
Николай: Я бы не сказал, что наблюдается какая-то тенденция, нет такого, что большинство покупает в рассрочку, в ипотеку или, наоборот, выплачивает 100% стоимости одним платежом. Да, есть определенный подъем в использовании ипотечных займов среди малого частного инвестора, но также и опытные крупные инвесторы приходят с капиталом и входят в проекты без займов и рассрочек. Как я уже сказал, выгода того или иного подхода выявляется при расчете конкретной сделки.
SMART APART: Понимаем, что делать прогнозы в актуальной ситуации – дело неблагодарное, но все же, есть у Вас какие-то личные ощущения относительно цен, ставок, доходности на недалекую перспективу?
Николай: Здесь Вы точно подметили про неблагодарное дело, но думаю так: в ценах я бы не ожидал ни всплесков, ни падений, скорее всего, они останутся на прежнем уровне. Ипотека, как мы видим, начинает субсидироваться государством, а это значит, что среднестатистический человек, не будучи участником какой-либо спецпрограммы или сотрудником привилегированной программы, сможет взять кредит под 6,5–6,0% годовых во многих строящихся и даже сданных объектах – это очень хорошая новость. Однако пока это не вызвало покупательского бума, за весну рынок в среднем просел приблизительно на 30%. Эта ситуация предсказуема, и мы видим сегодня, что деньги на инвестиционные проекты у населения есть, однако многие потенциальные покупатели не решаются вкладывать их в период неопределенности. Правда, с учетом того, что недвижимость – одно из самых надежных вложений, мы по-прежнему активно продаем и помогаем нашим клиентам сохранять и приумножать сбережения.
SMART APART: Что Вы рекомендуете инвесторам сегодня? Как инвестировать, но минимизировать риски?
Николай: Не скажу, что моя рекомендация «на сегодня» будет отличаться от той, которую я даю всегда и, в принципе, уже озвучил – внимательно и придирчиво изучайте объект и компанию, которая будет обеспечивать вам доход. В случае с апартаментами вы должны понимать, что покупаете не просто квартиру, а, по сути, – долю в бизнесе, поэтому нужно проявить ответственность, оценить еще и свои возможности, о которых я уже упомянул. Актуальная ситуация, безусловно, добавила нам всем головной боли, заставила собраться, быть еще более внимательными к своим вложениям и доходам, всерьез задуматься о «несгораемых» источниках прибыли, одним из которых, кстати, и является недвижимость. Так что будем бдительны, но оптимистичны!
Беседовала Главный редактор портала Олеся Морозова
