Льготная ипотека заставит апартаменты подорожать

Льготная ипотека заставит апартаменты подорожать

Photo on pixabay.com

Сегмент апартаментов на пороге двойной революции. Первая случится, если власти разрешат регистрацию в апартаментах, а вторая – если они же расширят программу льготной ипотеки на данный вид недвижимости.

Льготная ипотека под 6,5% была запущена 23 апреля 2020 года как ответ на нарастающий экономический кризис. Данная мера презентовалась властями как помощь застройщикам и гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Первые итоги начали подводить уже через месяц. На начало июня в российские банки поступило 170 тысяч заявок. Количество выданных займов составило 40 тысяч.

«Сегодня эта мера позволяет с уверенностью говорить, что в рамках национального проекта “Жилье и городская среда” мы точно перевыполним показатели по ипотеке на этот год. Мы также сейчас продолжаем работать по усилению этой меры, готовим дополнительные предложения» — заявил на совещании по поддержке экономики и социальной сферы у президента РФ Владимира Путина вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин, который курирует в кабинете министров строительную отрасль. По его словам, благодаря этой программе экономика дополнительно получит около 750 млрд рублей.

О продлении действия этого инструмента заговорили через три недели после запуска – 14 мая. В этот день глава фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов заявил, что направит в Центральный банк и правительство страны предложение о продлении программы льготной ипотеки на весь 2021 год. Далее заговорили и о расширении. Первым предложил распространить ипотеку под 6,5% на апартаменты бизнес-омбудсмен Борис Титов. Причем сделал он это не где-нибудь, а на встрече с Владимиром Путиным.

На данный момент государственная программа льготной ипотеки распространяется только на жилье. Однако низкая ключевая ставка, которая 19 июня обновила исторический минимум, достигнув отметки 4,5%, позволяет застройщикам, возводящим апарт-комплексы, пуститься в погоню за сегментом стандартной недвижимости. Сейчас это происходит за счет запуска девелоперами и банками специальных программ, которые обещают клиентам уникальные условия приобретения апартаментов. Так, некоторые обещают «нулевую» ипотеку в первый год или ставки, сравнимые с теми, что есть по госпрограмме.

Мы опросили экспертов, проанализировали предложения на рынке и попытались выяснить, как сегодня апарт-комплексы бьются за своего клиента.

 

Москва

В Москве активно покупают апартаменты с помощью кредитов. В прошлом году, по данным агентства недвижимости Est-a-Tet, в этом сегменте доля сделок с использованием заемных средств составила 37,9%. В нынешнем году эксперты оценивают этот параметр так же – от 30 до 40%.

– Ипотека на приобретение апартаментов востребована, но и доля приобретения без использования ипотечного кредита достаточно велика. Как правило, приобретаются апартаменты с целью инвестирования. По нашим оценкам, доля ипотечных сделок на рынке апартаментов составляет около 30%, – отметила специалист по маркетингу и PR «БЖФ Банка» Елена Донских. Эксперт добавила, что совместные программы интересны в части рекламы банка, застройщика и самой программы как эксклюзива для клиента.

По словам Кирилла Игнахина, генерального директора компании Level Group, которая реализует в Москве сразу несколько апарт-проектов, в мае количество ипотечных сделок достигло рекордного уровня.

– Например, в «Level Стрешнево» доля ипотеки достигла 83%, а в «Level Донской» – 89%. В предыдущие месяцы этот показатель, в среднем, составлял 50–60%. Доля ипотечных сделок по специальной программе кредитования покупателей апартаментов (между банками и застройщиком. – SmartApart) в мае была от 10% до 40% от общего количества ипотечных сделок в зависимости от проекта, – отметил эксперт.

Проанализировав предложения столичных девелоперов, мы увидели, что средний размер экспозиционной ипотечной ставки, то есть той, что указывается в рекламных сообщениях, в столице находится на уровне 7,25%. Минимальные значения стартуют от 4,5%, а максимальные достигают отметки 9,3%. Отметим, что для получения кредита на подобных условиях заемщик должен выполнить ряд условий, например внести первоначальный взнос в определенном размере, предоставить справку, подтверждающую уровень дохода, приобрести страховку у аккредитованной компании и др.

 

Санкт-Петербург

В Северной столице, где рынок инвестиционных апартаментов более развит, чем в Москве, средняя экспозиционная ставка на покупку апартаментов несколько ниже – 6,73%. Минимальные ставки, как и в столице, начинаются от 4,5%, а максимальные превышают 10%.

Петербургские эксперты оценивают долю ипотечных сделок в апарт-комплексах по-разному. Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК», которая реализует в городе несколько проектов, говорит о 25–50%.

 

– В нашем первом проекте апартаментов Like, введенном в эксплуатацию в конце 2019 года, ипотека была востребована в 25–30% сделок. В этом комплексе значительная часть апартаментов приобретена для собственного проживания. Ипотека была востребована в большей степени в покупках для личного проживания и в меньшей степени в покупках под сдачу в аренду. В новом проекте START доля ипотеки выше – порядка 45–50% (в разные месяцы средний показатель варьируется). Объясняется это иной целевой аудиторией и, как это ни странно прозвучит, более низкой ценой за квадратный метр, – отметил г-н Мохнарь.

 

По его словам, сумма займа, как правило, небольшая, поэтому расчет делается на покрытие доходностью выплат по ипотеке в довольно короткие сроки, за 2–4 года.

Эксперт отметил также, что конкуренцию ипотеке в сегменте апартаментов составила рассрочка:

 

– В кризисный период серьезную конкуренцию ипотечным программам составляет рассрочка. Мы уже наблюдали это в 2014 и 2008 годах, текущая рецессия стала в этом плане повторением прошлого опыта. Поэтому для людей, которые временно не могут подтвердить свою платежеспособность банкам (но реально сохранили ее), рассрочка становится единственной альтернативой, – объяснил ситуацию Сергей Мохнарь.

 

Александр Кречетов, директор по маркетингу Plaza Lotus Group, заявил, что доля ипотечных сделок за последний год в среднем составляла порядка 15–20%, при этом в компании ждут роста этого показателя.

 

– Очевидно, что чем больший ассортимент ипотечных программ с низкими ставками предлагается в проекте, тем привлекательнее он для покупателя. При этом важно понимать, что сама по себе ипотечная ставка вряд ли сможет оказаться весомее любого из традиционных факторов принятия решения: локации, цены, доходных программ, концепции и других, – добавил г-н Кречетов.

 

Екатеринбург

Представители банковского сектора столицы Урала, проанализировав статистику, говорят о том, что почти каждый третий апартамент в городе приобретается с использованием ипотечных средств.

 

– Апартаменты — специфичный сегмент недвижимости. Думаю, что доля приобретающих апарты с использованием ипотеки составляет менее 30%. Доля по сравнению с ипотекой на обычное жилье мала не из-за нежелания покупателей апартаментов брать ипотеку, а из-за того, что ипотечное кредитование банками этого сегмента рынка менее развито, – отметил директор ООО «Центральное ипотечное агентство», входящего в ГК «МФЦ НЕДВИЖИМОСТЬ» Евгений Шубин.

 

По нашим данным, в Екатеринбурге средняя экспозиционная ипотечная ставка на апартаменты находится на уровне 8,17%. Минимальную ставку в 5,9% на весь срок кредита предоставляет застройщик «Атлас Девелопмент» в сотрудничестве с «Металлинвестбанком».

 

Сочи

В главном российском городе-курорте ипотека на апартаменты – явление достаточно редкое. Так, из восьми проектов только три открыто рекламируют кредитование проекта, по остальным ипотека выдается в индивидуальном порядке. По информации из открытых источников, наиболее низкая экспонируемая ставка здесь находится на уровне 6,1%.

Риэлторы, работающие на рынке недвижимости Сочи, на момент публикации данного материала не ответили на запрос SmartApart о том, насколько реально купить апартамент с помощью банковского кредита.

 

Калининградская область

Также достаточно скрытны в отношении условий ипотечных программ и количества сделок с участием заемных средств застройщики, работающие в Калининградской области.

Напомним, в этом регионе реализуется 10 апарт-комплексов – о них мы писали ранее. В пяти из них застройщики предполагают возможность приобретения юнитов с помощью ипотеки. Еще в двух – предлагают купить апартамент с помощью рассрочки. Условия такого предложения предполагают достаточно серьезный первый взнос – минимум 30%, и 7,75% годовых будет начисляться на остаток. При этом закрыть сделку необходимо за три года.

 

Нужна ли льготная ипотека апартаментам?

Большинство участников рынка положительно высказываются о распространении льготной ипотеки на сегмент апартаментов. Директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь отметил, что эта мера окажет помощь инвесторам в недвижимость.

 

– В Петербурге апартаменты как псевдожилье почти не строятся, но занимают нишу доходной недвижимости с программами доверительного управления. Срок окупаемости — это главный вопрос инвесторов. И за счет сниженной ставки по ипотеке вложения будут возвращаться быстрее. Следовательно, интерес объективно вырастет. Взрывного роста не будет, но этот шаг увеличит долю покупок с использованием ипотеки на 10% или более. С одной стороны, поддержку ощутит строительный сектор, с другой — сфера услуг, поскольку апартаменты сдаются очень широкому кругу арендаторов: от туристов и деловых людей до переезжающих в город на ПМЖ и студентов, – сказал представитель петербургской строительной компании.

 

Согласен с коллегой и глава директор по маркетингу Plaza Lotus Group Александр Кречетов. По его словам, к революции на рынке апартаментов это не приведет.

 

– Взрывного роста точно не случится, и на принципиальное решение – инвестировать в апарты или нет – льготная ипотека не повлияет, скорее станет одним из стимулов совершить уже ранее запланированную покупку. Тем более что почти все игроки рынка уже ввели субсидированные ставки от застройщика. Так, мы в своих проектах предлагаем ставку в 6,5% на весь срок кредитования. Тем не менее, льготная государственная ипотека для покупки апартаментов станет логичным и ожидаемым шагом в сторону формирования цивилизованного информационно-правового поля вокруг нашего сегмента, что, в свою очередь, пойдет на пользу и строительному рынку, и развитию туристической инфраструктуры, – сказал представитель PLG.

 

Участники столичного рынка не только заявляют о необходимости распространения льготной программы на весь сегмент новостроек, включая апарт-комплексы, но и говорят о необходимости радикально повысить кредитную планку.

 

– По моему мнению, программу 6,5%-ной ипотеки необходимо распространить на весь первичный рынок. Тогда поддержку получит вся отрасль. Не очень понятно, почему желание покупателей жилья, например, бизнес-класса ограничено. Если у человека есть деньги на покупку объекта бизнес-класса в Москве и он готов взять ипотеку, то почему он не может взять льготную ипотеку? На мой взгляд, чем шире будет поддержка, тем выше будет спрос. Что такое для Москвы ипотечный кредит на 8 млн рублей? Я считаю, что адекватной планкой является 20 млн рублей, – сказала руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «ОГРК» Ольга Наследова.

 

Участники всех рынков сходятся во мнении, что льготная ипотека, которая была запущена президентом России Владимиром Путиным, оживила рынок новостроек, и если она будет распространена на сегмент апартаментов, то это повысит привлекательность данного сегмента. При этом, как известно, повышенный спрос неизменно приводит к росту цен. А вот этот процесс могут усугубить еще два фактора. Во-первых, из-за «коронавирусного кризиса» количество новых объектов сократится, и выбор некоторое время будет ограничен. Во-вторых, в правительстве сейчас обсуждают возможность разрешить постоянную регистрацию в недвижимости такого типа. Последний фактор уже привел к повышению активности клиентов. По прогнозам AFI Development, в случае если такой законопроект будет принят, интерес к данному формату в Москве может вырасти на 40%. Напомним, что сегодня стоимость апартаментов на 25–30% ниже, чем аналогичной по площади квартиры в той же локации.

Таким образом, общая рекомендация от экспертов звучит так: если клиент готов приобрести апартамент сейчас, то лучше это сделать в ближайшее время.

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка