Купить апартаменты — пан или пропал?

Купить апартаменты — пан или пропал?

Апарт-отель Docklands

Потенциальных инвесторов, рассматривающих вложения в апартаменты, сбивают с толку советы из разных источников, отличающиеся «с точностью до наоборот».

Кто-то сулит большие прибыли, подталкивая воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией превалирования предложения над спросом, а кто-то твердит, мол, ни в коем случае: больше потеряете. Неоднозначной выглядит ситуация с апарт-отелями и апартаментами и в контексте «временно замороженного» туризма, хотя россияне, которые пока не могут выехать за границу, кинулись отдыхать к воде туда, где нынешним летом это возможно: Сочи, Крым, Калининград…

6 июля 2020 года на профильном YouTube-канале «Жизнь отельера» (автор – блогер и отельер, генеральный менеджер Courtyard by Marriott St. Petersburg Center West/Pushkin Яков Адамов) состоялась дискуссия, участники которой затронули многие животрепещущие вопросы рынка коммерческой недвижимости. Наш портал представляет читателям свой взгляд на этот непростой разговор, а также комментарии участников рынка на самые острые моменты.

 

СПРАВКА: Игроки рынка пугают наличием чрезмерно большого предложения, особенно в Москве и Петербурге. В начале 2020 года общий объем недвижимости в сегменте апартаментов превысил 400 000 кв. м, в продаже находилось более 11 тысяч юнитов в трех с половиной десятках проектов. Причем в отдельных комплексах – сразу по несколько тысяч апартаментов. Удачные локации изобилуют предложением уже сейчас. Еще около 15 тысяч юнитов находится на разной стадии реализации проектов, и там количество номеров в одном комплексе тоже может доходить до пяти тысяч. В итоге некоторые эксперты прогнозируют большой демпинг, когда весь этот объем будет «выкинут» в продажу единовременно.

Стремление застройщика заработать в том числе в ходе строительства вполне понятно. Также выгодно, порой и необходимо, поддерживать у покупателей стабильный спрос, а иногда и его видимость. Доходность более 15% годовых становится все более недосягаемой, однако плюс 30% к цене – величина чаще всего действительно гарантированная, если апартамент приобретается примерно на стадии котлована.

 

Прояснить по мере возможности ситуацию вызвался руководитель центра стратегических разработок «Союза туризма и гостеприимства» и генеральный директор INDIGO development Роман Еремян. Г-н Еремян работает на рынке коммерческой недвижимости РФ уже почти четверть века.

При оценке ситуации Роман Еремян был довольно категоричен: апарт-отелей на рынке – переизбыток, и дальше ситуация будет только накаляться:

 

– Мы еще нахлебаемся. Не мы сами, а собственники, которые уже успели вложиться в гостиничные активы: конкуренция резко обострится, когда управляющие компании (далее – УК. – SmartApart) будут вынуждены продавать по три-четыре тысячи юнитов, сконцентрированных в одном здании. Всем прекрасно понятно, что реализовать такое количество апартаментов можно лишь с большим дисконтом. И это будет давить на весь рынок. Да что там – уже давит. А впереди еще много объектов, которые строятся!

 

Вспомнили в ходе дискуссии, в частности, и крупные проекты «ГАЛС-Девелопмент» (например, уже достроен Match Point на Кутузовском проспекте в Москве – а это комплекс апартаментов сразу на четыре 13–28-этажных здания), и заявление о франшизе YE`S – сети, которая сейчас начинает активно «тиражироваться».

Апарт-отель YE’S Technopark
Апарт-отель YE’S Technopark

 

Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер»:

– На наши проекты в Москве (YE’S Mitino, YE’S Botanica и YE’S Technopark) приходится 55–60% рынка сервисных апартаментов в столице, и мы видим потенциал развития этого направления.

Проекты сети YE’S – это всегда комплексные проекты с хорошей транспортной доступностью, богатой внутренней инфраструктурой, большим набором услуг для собственников и арендаторов. Успех нашего подхода демонстрируют и продажи: апартаменты в YE’S Marata реализованы уже полностью, YE’S Botanica находится на финальной стадии проекта – реализовано более 80%, в апарт-отеле YE’S Technopark остаток составляет менее 10% от запланированного объема. Мы также разрабатываем несколько новых проектов под брендом YE’S.

 

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:

– Необходимо четко разделять апарт-отели (де-факто гостиницы) и апартаменты для жизни (квазижильё). Большинство проектов, которые сейчас строятся и имеют большой номерной фонд, фактически гостиницами не являются. Здания возводятся без учета гостиничных стандартов, а апартаменты в них сдаются в лучшем случае с белой отделкой. Такие комплексы не смогут конкурировать ни с классическими гостиницами, ни с апарт-отелями.

Кто играет на руку девелоперам и управляющим компаниям?

Роман Еремян пояснил, что в ожидании изменений по стимулированию инвестиций в гостиничную инфраструктуру – а сюда попадают и апарт-отели – планируется скорректировать налогообложение операционной деятельности. Перспективным с точки зрения властей проектам предоставят дотации на обеспечивающую инфраструктуру; заручившись поддержкой Ростуризма, можно рассчитывать на сниженные кредитные ставки. Есть и другие целевые госпрограммы – вроде той же программы «Чистая вода», нацеленной на формирование комфортной городской среды: «Участие в них позволит ощутимо снизить долговую нагрузку на инвестпроект».

Что касается покупателей юнитов в апарт-отелях и комплексах апартаментов, не секрет, что многие планируют не столько жить там сами, сколько сдавать. И в первую очередь – в краткосрочную аренду, самостоятельно либо доверив это дело УК. Каковы перспективы тут? Пандемия, конечно, спутала многие карты, но перспективы все же есть. В том смысле, что когда границы откроются, можно попробовать хотя бы отчасти сделать ставку на въездной туризм – иностранцев, которые предпочитают снимать именно апартаменты, а не гостиничные номера без кухонь в отелях. А таких много.

Радует и совсем свежая новость: в двадцатых числах июля Госдума одобрила в третьем чтении законопроект о введении единой электронной однократной визы для въезда в РФ: той самой, что была «обкатана» в год мундиаля. Пользоваться ей можно будет с 1 января 2021 года, иностранцы смогут находиться в стране по ней до 16 суток (напомним, раньше такая виза уже действовала, но лишь в пилотных регионах вроде Санкт-Петербурга).

Так что, скорее всего, этот визовый законопроект спровоцирует появление новых объектов, считает эксперт, в зависимости от того, какие именно нормы будут введены для регулирования туризма в России. Дорогие и сложные в получении визы для въезда в РФ и раньше не останавливали потенциальных террористов, которых так боятся силовики, так что упрощение визового вопроса не выглядит таким уж опасным. А вот туристов, вполне возможно, оно привлечет – как минимум в Москву, Петербург и на курорты, – с учетом того, что курс евро растет и ездить к нам в этом смысле становится выгоднее.

 

Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер»:

– Введение единой электронной визы станет одним из факторов дальнейшего активного развития рынка сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге и Москве. На данный момент УК YE’S, созданная специально для управления апарт-отелями сети YE’S и имеющая собственные технические и операционные стандарты, обеспечивает среднюю заполняемость своих апарт-отелей на 80% в год, а введение единой электронной визы это значение только повысит.

Ну а формат многофункциональных объектов, включающих и гостиничную составляющую (именно такой вариант предпочитают в последнее время многие девелоперы) подразумевает возможность в любой момент при необходимости временно «превратить» юниты-апарты во что-то еще, поскольку это – коммерческая, а не жилая недвижимость. Одним из удачных воплощений этой концепции можно назвать The Book на Новом Арбате (Москва).

 

Яков Адамов напомнил, что последние годы стремительно набирает популярность следующая схема:

– Застройщик возводит здание с апартаментами, потом их продает – оптом или в розницу – и берет в управление, в случае если сами собственники (частные лица или компании) не выражают желания заниматься поиском арендаторов на краткий или долгий срок. Из «свежих» объектов подобного рода в Северной столице упомянем лофт-квартал Docklands, сеть YE`S, активно расширяющую пул объектов, или, например, VALO.

Для застройщика такая схема очень удобна и несет минимальные риски. Но выгодно ли это покупателям апартаментов? И насколько правдива реклама, обещающая прибыль порядка 17% в год?

Доходность инвестиций: реальность или реклама?

Роман Еремян, переходя к обсуждению вопроса, пошутил:

– Если девелопер обещает инвестору 20–25% годовых, то что же он не оставил себе этот замечательный актив со столь высокой доходностью, тем более что ему, в отличие от розничного клиента, он обошелся еще дешевле – по себестоимости?!

Если же говорить серьезно, то в любом случае очень важно предельно вдумчиво подойти к вопросу доходности. «Поинтересуйтесь гарантиями упомянутого дохода, которые вы как инвестор рассчитываете получать», – советует эксперт.

 

Сегодня, когда потенциальные инвесторы стали лучше разбираться в вопросе и тщательнее заботиться о сохранности своих вложений, обещаний заоблачных цифр доходности в буклетах и на сайтах ЖК уже не встретишь. А что говорят о доходности авторитетные застройщики?

Апарт-отель YE’S Botanica
Апарт-отель YE’S Botanica

 

Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер»:

– ГК «Пионер» ответственно относится к своим обещаниям. Наш клиент всегда может заработать вместе с нами. С одной стороны, покупатель может приобрести апартамент на этапе строительства и продать его после ввода в эксплуатацию, заработав до 70% от вложенных средств. Например, на старте средняя стоимость «квадрата» в проекте YE’S Technopark была 180 тыс. руб., сейчас она составляет 285 тыс. руб., т.е. цена выросла на 58%. Рост в проекте YE’S Botanica составил 41%, текущая стоимость – 240 тыс. руб. за квадратный метр. А если клиент решил оставить купленную недвижимость, то этот актив способен обеспечивать доход 8–10% ежегодно.
Мы часто отмечаем, что наши клиенты возвращаются и продолжают покупать апартаменты уже в новых комплексах.

 

Впрочем, любой юрист, если вы к нему решите обратиться, посоветует выяснить, на основании чего вам гарантируют конкретный доход. Детали заявленных «минимальных выплат»? Что написано мелким шрифтом в договоре? Были прецеденты, когда упомянутые минимальные выплаты до поры до времени платят, но схема их расчета непрозрачна и переигрывается в одностороннем порядке – застройщиком, без согласования с покупателем – в случае наступления очередного кризиса на рынке; а кризисы, напомним, сменяют один другой каждые несколько лет. Но это не означает, что покупка апартаментов изначально невыгодна; это означает нередко лишь непрофессионализм либо непорядочность продавца – или то и другое вместе. А от этого вполне можно себя обезопасить.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:

– Принимая решение о покупке апартаментов для получения пассивного дохода, в расчет стоит брать только те проекты, которые предполагают полную отделку, мебель и комплектацию для гостей (пакет арендатора). Еще на этапе проектирования застройщики таких объектов планируют будущую звездность объекта, уже имеют представление об аудитории гостей, которая поедет в готовый отель. А значит, могут и рассчитать доходность апартаментов, дать гарантии инвесторам.

К примеру, всем покупателям юнитов под сдачу в аренду мы предлагаем сразу же заключить договор управления. В нем прописываются условия будущего сотрудничества, минимальный ежемесячный доход и санкции, которые несет УК при невыполнении своих обязательств. Это позволяет полностью защитить интересы инвесторов. В нашем случае прочность закрепленных в договоре условий проверила и пандемия, и кризис, который она принесла на гостиничный рынок. В то время как классические гостиницы несли убытки или вовсе закрывались, апарт-отель Docklands продолжил работу, а УК – выплачивала собственникам гарантированный минимальный доход в размере 30 000 руб. Загрузка отеля при этом не падала ниже 50% в период самоизоляции (классические гостиницы Петербурга были тогда загружены на 7–10%), а сейчас достигает 88%.

 

Если же доходность от апартаментов за вычетом «того-сего-пятого-десятого» уже не выглядит такой высокой, то управляющие компании могут предложить другой вариант: выйти из договора и сдавать купленные юниты в аренду самостоятельно – искать жильцов, устраивать показы… Но, во-первых, это очень хлопотно, особенно для собственников, которые живут в другом городе (а такое часто случается в случае покупки апартаментов для дополнительного заработка) и не имеют знакомых, кому можно такое поручить. А во-вторых, тогда и коммуналка, и плата за охрану и услуги рецепции будут другими – выше, иногда ощутимо выше. И для собственника апартамента такой вариант окажется еще менее финансово привлекательным, чем если доверить – хоть и за небольшой доход, не такой, как обещалось в рекламе при покупке, – свою собственность в управление УК и в хозяйственном смысле горя не знать.

«Для многих инвесторов, – делится мнением Роман Еремян, – когда они уже вложили деньги в собственность, доходность даже 5% в рублях – вполне приемлемый вариант. Потому что, в отличие от банковского депозита (а банкам люди не доверяют), стены никуда не денутся. Люди понимают: это – мое, это мой бетон, моя крыша. Как хочу, так и распоряжусь». Тем более что так или иначе со временем эта инвестиция капитализируется.

Апарт-отель Docklands
Апарт-отель Docklands

 

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:

– Еще один момент, на который стоит обратить внимание будущим рантье, – концепция проекта. Рынок принадлежит потребителю, гости выбирают не только комфорт и накрахмаленные простыни, но и другие особенности отеля. В рамках одного комплекса апартаментов может быть несколько концептуально разных гостиниц, чтобы охватить разные группы гостей. К примеру, в лофт-квартале Docklands один отель станет настоящим арт-пространством, а в номерах гостей встретят умные технологии. Другой – привлечет аудиторию, которая ценит услуги WELLNESS и SPA, третий будет рассчитан на комфортное пребывание семей. Для деловых туристов мы откроем коворкинг PAGE с местами для работы в помещении и на свежем воздухе. Таких концептуальных проектов пока немного, но их количество будет расти. Иначе рассчитать экономику будущего проекта будет крайне сложно.

Каковы актуальные ставки на аренду в нынешней ситуации?

Напомним, сейчас, особенно из-за последствий пандемии, многие действующие гостиницы переключились именно на долгосрочную аренду, и в этом смысле перехватывают клиентуру у апарт-отелей. Начиналось со ставок 40–50 тысяч рублей в месяц за номер в Москве (в Петербурге даже ниже), потом цена снизилась – 30, 25 тысяч. На эту сумму пока что и стоит ориентироваться: «по такой же цене» желающие находятся – все-таки рынок труда оживился, молодежь кочует из города в город в поисках лучшей доли и хорошей работы, и проще и удобнее снимать апартаменты с кухней помесячно, не платя зверскую комиссию агенту и не отдавая залоговый депозит, который не всегда удается забрать обратно.

Но у долгосрочной аренды есть один минус: гораздо большая амортизация «начинки» юнита. Мебель, сантехника, свежесть стен – все это постоянные жильцы «убивают» быстрее, чем те, кто заезжают в отель на несколько дней и знают, что рискуют большим штрафом за порчу гостиничного имущества. Так что через несколько лет понадобится все обновлять, причем в большинстве случаев не за счет УК, а за счет владельца. Об этом тоже нужно помнить.

Портрет инвестора

Г-н Еремян считает, что около половины покупателей апартаментов – люди, у которых случайно образовались деньги, например от продажи бабушкиного наследства или тому подобной «лишней» собственности. Они мало что понимают в инвестициях и просто среагировали на удачную рекламу, – так рассказывают сами продавцы апартаментов. Вторая, меньшая категория – инвесторы с опытом: «Когда-то мы работали с одним из первых апарт-отелей на рынке РФ, в нем было около 1000 номеров, и было сразу несколько случаев, когда покупатели объединялись, например, по трое и покупали по 20, 30 номеров “на всех”. “Чемпионы”, помнится, 70 юнитов купили! Это – профессиональные инвесторы, которые регулярно аккумулируют на руках довольно большие суммы денег и вдумчиво их инвестируют в апартаменты.

Так в чем прелесть владения апартами для частника, инвестора-середнячка? А вы попробуйте найти другого рода приличную коммерческую недвижимость с хотя бы 8% годовых на сумму от 200 или даже от 100 млн рублей! Это не так-то просто: в более-менее приличных местах все разобрано, за “точками” в удачных локациях очередь. Ну и другой вопрос: а если потребовалось срочно “вынуть” из этой суммы, допустим, 10 млн – на раскрутку другого бизнеса, например, – как быть? Только кредит под залог имеющейся недвижимости. А когда есть апартаменты в собственности, все решается очень легко: продал один-два юнита, и всё. Или даже не продал, а заложил. Не рискуя остальными апартаментами.

Так что появляется еще и пресловутая гибкость капитала: часть имеющегося можно продать, часть – использовать в качестве залога под ссуду, еще часть – переписать на детей, да хоть подарить! Такая “мелкая нарезка” очень удобна».

Так что в покупке апартаментов предостаточно плюсов, однако есть и подводные камни. Имеющиеся рабочие схемы инвестиций вроде описанной выше надо
а) знать (и продолжать выведывать);
б) брать на вооружение и вдумчиво ими пользоваться, советует спикер.

 

Кристина Голубева

0 0 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
2 комментариев
старее
новее большинство голосов
Inline Feedbacks
View all comments
Сергей
Сергей
2 месяцев назад

А мы уже купили в прошлом году пару номеров в апарт-отеле YES Ботанический сад. Долго выбирали между Питером и Москвой, и все-таки решили остановить выбор на Москве. Наш брокер просчитал все предлагаемые программы и гаранты. Это хороший вариант для инвестиций — на капитализации уже заработали.

Alexander
Alexander
2 месяцев назад
Reply to  Сергей

У них есть еще хороший проект в Санкт-Петербурге YE`SMarata, в плане инвестиций более выгодный нам показался,
в самом центре расположен, туристов там полно, в конце сентября  уже откроют, поедем сами поживем инспекцию сделаем.
Хотя наверно в продаже там наверно ничего нет, мы заходили туда, когда уже почти ничего не было. Перед нами сделка была москвичи скупали по нескольку номеров сразу.

Новости рынка