Гарантированный доход или инвестиции «на максималках» – что скажут девелоперы?

Гарантированный доход или инвестиции «на максималках» – что скажут девелоперы?

Photo on unsplash.com

Всякий раз, переживая очередной экономический кризис, мы задумываемся о стабильности и о том, как защитить результаты собственных трудов. В такие времена предсказуемо растет запрос на различного рода финансовое образование и консультирование, интерес к инвестированию, а банковские продукты, в названии которых присутствует слово «гарантия», разлетаются как горячие пирожки. Вот мы и решили расспросить девелоперов, продавцов и управленцев апарт-проектами, что же это за программы гарантированного дохода, которые они предлагают инвесторам, правда ли они сохраняют деньги, и востребована ли рынком эта гарантия?

Чтобы дальше не путаться в терминологии, давайте утвердим понятия, которыми будем пользоваться в нашем расследовании:

– Гарантированный доход – это ежемесячная фиксированная прибыль инвестора, закрепленная документально, которую управляющая компания обязуется выплачивать вне зависимости от фактического дохода от пользования недвижимостью за конкретный период времени. Как правило, выражается в процентном соотношении от суммы инвестиций (стоимости юнита).

– Максимальный доход – это ежемесячная прибыль инвестора, исчисляемая из фактически принесенного недвижимостью дохода за минусом издержек на услуги управляющей компании.

Из самих понятий уже следует, что программы гарантированного дохода полностью защищают инвестора от любых колебаний рынка, накладывая железобетонные обязанности на управленцев. Так, в начале 2020 года, когда турпотоки были почти полностью остановлены, мало кто из операторов апарт-отелей не начал волноваться за свои обязательства перед инвесторами. Однако сейчас уже можно с уверенностью сказать, что эта ситуация продемонстрировала две важнейшие характеристики апарт-рынка: гибкость и устойчивость. Ведь те компании, которые в хорошие времена обеспечивали инвесторам высокий уровень доходности, смогли сохранить позиции, используя доступные им инструменты.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management:

 

– Если между инвестором и УК заключен и действует договор аренды, то все обязательства по договору выполняются в полном объеме. В ситуациях форс-мажора, таких, например, как та, которой мы все были свидетелями в этом году, компания вправе предложить инвестору перейти на программу максимального дохода и, так сказать, разделить тяготы. Однако сделать это в одностороннем порядке нельзя, только в результате переговоров.

 

Казалось бы, имея такой опыт за плечами, девелоперы должны с опаской выводить на рынок программы гарантированного дохода. Но мы по-прежнему видим немало предложений. Как оказалось, наличие таких программ в линейке преследует одновременно несколько целей, главная из которых – привлечение новых инвесторов, которые пока опасаются «играть на максимум» или по каким-то причинам привязаны к определенной «несгораемой» сумме дохода.

Ирина Габова, руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости VALO:

 

– Сумма, которую УК гарантирует по договору, примерно на 30–40% ниже расчётной, при том что расчет дохода с апартамента мы делаем очень аккуратно, закладывая все возможные риски. Например, по нашей программе «Garant» доплата до обещанной договором суммы предусмотрена раз в год. С учетом сезонности и вероятных форс-мажоров за год мы имеем возможность с лихвой заработать сумму, достаточную для покрытия выплат по «Гаранту» и собственных расходов. Таким образом, риски УК минимальны, а само по себе наличие гарантированной программы говорит инвестору об уверенности УК в своих силах и помогает многим клиентам сделать правильный выбор.

 

Фото апарт-отель VALO

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management:

 

– Предложение программы гарантированного дохода – это своего рода побуждение к покупке, поскольку инвестор получает гарантированно работающий актив. Также есть категория инвесторов, которые используют ипотеку для входа в проект, и для них важнее стабильный доход, закрывающий платеж, а не его величина.

 

Получается, что инвестор в такой программе полностью защищен, а девелоперы доказывают свою финансовую состоятельность даже в сложнейших экономических условиях. Логично предположить, что многие клиенты захотят выбрать именно программы гарантированного дохода. Однако результаты нашего опроса говорят об обратном: инвесторы продолжают выбирать программы максимального дохода и готовы разделять риски с управляющей компанией. Правда, для этого все же требуется соблюдение как минимум двух условий: сформировавшееся доверие к компании, а также собственный опыт инвестирования. По нашим данным, компания с репутацией и отработанной стратегией способна принести клиентам порой вдвое больше, чем 7–8% по гарантированным программам.

Тенгиз Адамия, директор департамента продаж ГК «Еврострой»:

 

– Наш гостиничный оператор – «МТЛ NEXT» – вообще не предлагает программы гарантированного дохода, т.к. мы считаем, что это более осторожная и консервативная инвестиционная стратегия, постепенно уходящая в прошлое. Мы же предлагаем клиентам зарабатывать больше, не упуская дополнительной выгоды и не ограничивая доходность по нижней допустимой границе.

 

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

 

– По программе «Максимальный доход» прибыль как отельера, так и оператора считается от общего валового дохода – чем больше доход, тем больше получат они оба. При программе «Гарантированный доход» отельер (то есть инвестор. – Smart Apart) получает только то, что указано в договоре – определенную зафиксированную сумму, которая никак не зависит от сезонности, процента заполнения отеля и еще каких-либо нюансов. Эта программа предлагается для консервативных инвесторов, которые готовы пожертвовать доходностью ради стабильности. Однако стоит иметь в виду, что на длинном горизонте планирования программа «Гарантированный доход» может быть более выгодна для самой управляющей компании, поскольку доходность от данного апартамента будет существенно выше гарантированных выплат. Ведь если отель имеет отличную локацию, как, например, наш апарт-отель «Движение.Тушино», а отельный оператор ведет грамотную ценовую политику, – в этом случае есть смысл говорить о высоком потенциале загрузки отеля, а значит, о высокой доходности.

 

Уместно будет сказать, что в тех странах, где инвестирование в отельный бизнес уже давно привычно, процедура перехода из гарантированного дохода к максимальному давно отработана и является привычным делом.

Светлана Касаткина, Управляющий партнер Exotic Property, Таиланд:

 

– На Пхукете отельные операторы на первые несколько лет управления отелем обычно предлагают гарантированный доход под 7–8% годовых на 3–5 лет, с возможностью перейти позже в программу фактического дохода (Rental Pool). Это позволяет инвесторам получать стабильный доход на время, пока отель не наберет популярность и не выйдет на максимальную загрузку. И при приобретении юнита в только что построенных отельных комплексах клиенты обычно предпочитают на первые несколько лет гарантированный доход, но, в перспективе, с возможностью перехода на фактический.

 

Относительно нашей страны мы также часто слышим от застройщиков и представителей управляющих компаний о том, что за последние 3–4 года портрет инвестора существенно изменился. Если в самом начале, когда апартаменты как инвест-продукт еще были в новинку, покупатели предпочитали отказываться от рискованных программ, то сегодня они стремятся к максимальной доходности.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management:

– В основном в проектах Becar Asset Management инвесторы делают выбор в пользу программы максимального дохода, поскольку в этом случае доходность может составить до 17% годовых, в то время как программа гарантированного дохода обеспечивает инвестору 8% годовых. Люди хотят заработать больше и разделяют с нами риски, выбирая максимальную доходность. Такое решение многие объясняют доверием, которое сформировалось благодаря уже реализованным нашим проектам. Инвесторы понимают, что в процессе реализации проекта могут возникнуть разные ситуации, как, например, пандемия в этом году, но также они уверены в том, что в будущем УК сможет показать им хороший результат.

Так или иначе, о правильности своего выбора инвестор, как правило, может судить спустя некоторое время, когда уже доступна финансовая статистика проекта за конкретный период. Но справедливости ради стоит сказать, что дать предварительный прогноз еще до покупки и выбора программы вполне реально. Лучше всего поставить себя на место управляющей компании и представить, легко ли вам было бы искать постояльцев в конкретный отель, есть ли критически негативные факторы? Безусловно, на всякий товар есть свой купец, а профессионалы, как мы знаем, могут продать и рыбе зонтик, но все же с благоприятными исходными данными сделать это будет быстрее и проще.

Тенгиз Адамия, директор департамента продаж ГК «Еврострой»:

– В первую очередь – локация. Центр города более востребован среди аудитории, которой интересен формат апарт-отеля. Также наличие отельных сервисов, у нас в NEXT, например, это 4*. Еще один критерий – профессиональный гостиничный оператор, имеющий опыт управления апарт-отелями. Также наличие коммерческой инфраструктуры, которая является непосредственной составляющей самого комплекса, чтобы апарт-отель был полностью автономным и самодостаточным. Наконец, малоквартирный формат, когда апартография представлена небольшим количеством апартаментов на площадке. Все же 50 номеров с площадью менее 25 кв. м каждый в большей степени воспринимаются как общежитие.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

– Нужно внимательно оценить факторы, которые будут положительно влиять на заполняемость отеля, проверить наличие рядом объектов, притягивающих поток клиентов, – таких как крупные бизнес-кластеры, выставочные центры, спортивные и культурные комплексы. Они, как правило, дают гарантию загрузки отеля и, как следствие, – получения стабильных выплат по любой из программ, в т.ч. по гарантированной доходности.

Ирина Габова, руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости VALO:

– В первую очередь необходимо запросить у УК предварительный расчет доходности и план действий для его достижения. И посмотреть, насколько планы УК реалистичны с учетом общедоступной статистики по средней загрузке гостиниц разных категорий, комиссии различных площадок и пр. Дополнительно важно оценить опыт и профессионализм УК.

 

Фото апарт-отель VALO

Светлана Касаткина, Управляющий партнер Exotic Property, Таиланд:

 

– Ставка гарантированного дохода – это вообще не самое важное при выборе объекта. Но, к сожалению, наши клиенты часто думают именно так. Можно купить неликвидный объект в плохой локации с гарантированным доходом 10%. Но что делать с объектом, когда программа гарантированного дохода закончится? Из-за непопулярной локации и непрофессиональной УК фактический доход может быть минимальным, а перепродать объект будет сложно. Нужно обращать внимание прежде всего на локацию и на саму УК, ведь недвижимость не принесет вам доход сама, зарабатывает тот, кто ей управляет. Поэтому смотреть на условия арендной программы нужно уже на втором этапе, и лучше не на обещанную ставку дохода, а на расходную часть, которая содержит много нюансов. Обращайтесь к грамотным экспертам рынка, которые смогут сделать вам полный расчет.

 

Еще один важнейший совет инвестору, который особенно навязчиво проговаривает каждый девелопер, о какой бы программе доходности ни шла речь – внимательно читать договор с управляющей компанией. Именно этот документ, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, и является вашим основным гарантом: в нем обязательно должен быть указан срок действия программы доходности, после которого вы будете вправе перейти в другую программу. Также именно в договоре указывается размер этого самого гарантированного дохода, сроки и порядок его выплат. Вдумчиво оценивайте, насколько вам подходят предлагаемые условия, поскольку, как говорилось выше, изменить их можно будет только по согласованию сторон или по окончании действия соглашения. Также стоит обратить внимание и на саму форму договора.

Тенгиз Адамия, директор департамента продаж ГК «Еврострой»:

 

– Все отношения между инвестором и управляющей компанией регламентируются договором. Обычно – договор возмездного оказания услуг, но в нашем случае это агентский договор – самая понятная и прозрачная схема. В договоре оператор выступает агентом, который отвечает за привлечение арендаторов, за размещение на площадках для бронирования типа Booking.com или Airbnb, за документооборот и т.д. Это в полном смысле слова доверительное управление объектом недвижимости, когда собственник может делегировать управление своим активом профессионалу, который будет обеспечивать ему стабильно высокий доход.

 

В качестве резюме хочется вспомнить основной вывод из нашего материала о стратегиях инвестиций в апарт-отели: любое инвестиционное решение должно иметь смысл и обоснование, в том числе и выбор программы доходности. Оцените свои желания, соотнесите с возможностями, проконсультируйтесь со специалистами, изучите документацию и статистику – тогда полученная впоследствии прибыль не станет для вас неприятным сюрпризом, а будет просчитанной и приятной величиной.

5 1 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка