Инвестиции в апартаменты в период «коронакризиса»: риски или новые возможности?

Инвестиции в апартаменты в период «коронакризиса»: риски или новые возможности?

Photo on pixabay.com

На что рассчитывать, имея в запасе от нескольких сотен тысяч рублей до нескольких десятков миллионов, какие шансы предоставляет начинающим и не только инвесторам кризис в экономике (ведь кризис – это всегда не только потери, но и новые открывающиеся возможности), эксперты обсудили на тематическом онлайн-саммите Школы Девелопера.

Владелец инвестгруппы VVGroup и частный инвестор Федор Степанов высказал мнение, что упомянутая ценовая ниша – как раз та, в которой начинающий инвестор даже в нынешних условиях может чувствовать себя комфортно. Даже больше: как раз в кризис она наиболее востребована в смысле объема вложений. Спикер пояснил, что, несмотря на вынужденное изменение образа жизни, именно на рынке недвижимости «коронакризис» не слишком сказался на оправдавшем себя подходе, к которому он прибегал и раньше, в кризисы 2009 и 2014 годов. Эксперт советует обратить внимание на города меньшего размера – не мегаполисы и не краевые центры, а те, где население не превышает 200–300 тысяч человек. Поскольку основной тренд сейчас в недвижимости в целом – отток спроса от крупных городов и кратный рост выручки на территории малых.

Банки «поприжались» в плане выдачи средств, на рынке появляются недострои, новые проекты выходят в продажу реже. В итоге в поле зрения оказываются небольшие ликвидные объекты в разных городах плюс недооцененные в период спада ликвидности активы, у которых возникли сложности с банковским финансированием. Чем удобно воспользоваться. К тому же и ставка рефинансирования упала до исторического минимума: 4,5%. «В ближайшие полгода ждем оживления кредитования – что хорошо для тех инвесторов, которые хотели воспользоваться “банковским плечом”. Однако в то же самое время начнет закрываться окно инвестиционных возможностей по покупке перспективных активов, поэтому держите ухо востро», – резюмировал Федор Степанов.

Photo on pixabay.com

Также эксперт посоветовал приглядеться к загородному сегменту: «В Московской области практически всё было сдано или раскуплено; расхватали даже те дома, которые подолгу не продавались. Так что пандемия, на мой взгляд, ускорит развитие “одноэтажной России” (по аналогии с “одноэтажной Америкой”): имеющие средства жители больших городов совершенно точно предпочтут обзавестись загородной недвижимостью».

Причем, добавим от себя, не только окруженными садом коттеджами и таунхаусами: имеющие хоть какие-то средства покупатели уже присматриваются к квартирам в невысоких, в несколько этажей, домах с собственными двориками и качественной инфраструктурой.

Генеральный директор Plaza Lotus Group, действующий член РГУД Екатерина Лисовская представила точку зрения гостиничного оператора. Напомним, в Санкт-Петербурге сейчас активно строятся отели «масс-сегмента», одна только Plaza Lotus Group реализует на данный момент сразу три проекта. Г-жа Лисовская порекомендовала инвесторам прежде всего оценить общий объем имеющихся в наличии инструментов. Это могут быть: приносящий доход собственный бизнес, банковский вклад, валютный или фондовый рынок, недвижимость, апартаменты. И, оценив порог входа относительно каждого, определить критерии для принятия решений. Например, если речь об апартаментах, то порог входа – средний, вовлеченность – низкая, риски – низкие, доходность – средняя либо высокая:

 

«Так что апартаменты сегодня оказываются, по сути, самым ликвидным активом. А заодно – ощутимой защитой нас с вами от каких-либо внешних коллапсов. Грянет девальвация либо банковский кризис – квадратные метры им не подвержены. И даже если что-то случится с рынком в плане рисков, которыми мы управлять не можем – политические, экономические, даже эпидемиологические, – то пусть доход на какое-то время и снизится, вы все равно не лишитесь уже приобретенных “метров”».

 

А вот в какие именно «метры» вкладываться – это другой вопрос, уточнила эксперт. Если говорить про Северную столицу, то турпоток здесь из года в год растет вне зависимости от экономических и политических причин. Санкт-Петербург с 2016 года – неизменный обладатель престижной премии World Travel Awards в номинации «Самый культурный город мира». В 2019 году канал CNN Travel признал Невский проспект одной из красивейших улиц мира. Что, заметим, тоже повысило привлекательность Северной столицы для инвестора: именно в этом городе наблюдается самый быстрый темп прироста турпотока в Европе. Так, в 2019 году в Петербург приехали 9,1 млн туристов, показатель 2018-го – 8,2 млн; 2017-го – 7,5 млн; в 2016-м было 6,9 млн – динамика очевидна.

Photo on pixabay.com

«А что в инвестициях самое главное? Доходность, которую вам обещает девелопер. За каждой цифрой должна стоять статистика, а также понимание того, каким образом будет это вложение возвращаться владельцу денег. Если мы, Plaza Lotus Group, продаем клиентам номера в гостиницах, то абсолютно четко понимаем, какой конкретно номер и сколько получит среднемесячно – и в цифровом, и в процентном выражении. Чтобы покупатель апартаментов видел цифры, понимал, что это – правда, и что он доверяет свои средства опытному управленцу». На примере своих объектов эксперт уточнила, как именно набирается аудитория, снимающая апартаменты (все-таки в гостиницах речь идет скорее о краткосрочном проживании). В частности, у Plaza Lotus Group заключены контракты с туркомпаниями, налажены контакты по каналам корпоративного и образовательного туризма, проведения мероприятий и т.д.

 

«В Санкт-Петербурге надлежит учитывать и фактор сезонности, и фактор локации; понимать, кто конкретно поедет в данный отель и т.д. Но инвестору разбираться в этом не нужно: это – работа отельного оператора, скрупулезная и трудоемкая. Которая, впрочем, и обеспечивает гостиничному оператору состоятельность и репутацию, а вкладчикам – стабильный доход».

 

Директор по структурированию сделок с недвижимостью BCS Global Markets Виктор Черкасский рассказал о возможности инвестировать в недвижимость посредством облигаций. Покупка ценных бумаг этого типа для россиян интересна в случае, когда выкупать целое помещение по каким-то причинам неудобно либо дорого (например, хочется вложиться в дорогие видовые апартаменты в престижном районе, но не хватает денег для покупки целого юнита). «Облигации похожи на недвижимость в том смысле, что обеспечивают регулярную выплату дохода: по недвижимости это – деньги, полученные от сдачи в аренду, по облигациям – купоны», – пояснил Виктор Черкасский. Очевидное достоинство облигаций – рано или поздно, в дату погашения их владелец получит свои деньги назад. А минус – облигация не может подорожать.

Длительность же вложений очень гибкая: например, существуют облигации федерального займа сроком от нескольких дней и вплоть до 30 лет. И весь этот период – недели, месяцы или годы – инвестор будет что-то получать со своих ценных бумаг. Доход – ниже, чем при инвестициях в коммерческую недвижимость, однако гарантирован государством, вход же на эту площадку предельно прост: буквально нажать несколько кнопок в терминале. Текущая доходность по гособлигациям – 5% годовых с пятилетней бумаги. Если же хочется вложить средства в облигации конкретных компаний-девелоперов РФ – пожалуйста: крупнейшие девелоперы вроде ЛСР и ПИК предлагают порядка 7% годовых. «Пионер» сейчас предлагает даже 12%, чуть больше 12% на трехлетние облигации обещает компания «Брусника» и т.д.

В общем, можно рассмотреть для инвестиций в облюбованную недвижимость и такой вариант. Причем порог входа до смешного мал: начиная от суммы в 1000 рублей. «Пока что девелоперы дают хорошую премию, поэтому такой возможностью стоит воспользоваться, – пояснил спикер. – Купили и зафиксировали доходность? Ждите погашения: с вашими бумагами ничего не случится. Если только компания не обанкротится, конечно. Но тут каждый выбирает уровень риска для себя».

Резюмировал «эффект коронавируса» применительно к рынку жилой недвижимости генеральный директор S.A.Ricci Александр Морозов: «Да, пандемия повлияла, но на разные сегменты рынка недвижимости по-разному. Изначально предположения относительно ближайшего будущего у всех были негативные: локдаун, закрытие всего и вся, карантин – все это давало довольно пессимистические прогнозы о ставке аренды, причем во всех сегментах. Однако жилая недвижимость всегда стояла особняком, поскольку является объектом интереса для любого россиянина, сумевшего накопить даже не несколько миллионов, а буквально пару сотен тысяч рублей, потому что даже при ипотечной сделке это уже весьма перспективное вложение для начинающего инвестора. Ведь квадратные метры, как говорится, никуда не денутся, а спрос на них под сдачу – особенно когда речь идет про уютные небольшие апартаменты с оборудованной кухней, и особенно в туристических дестинациях вроде Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи, Казани и т.д., – в контексте выраженного оживления внутреннего туризма в России неуклонно растет».

Кристина Голубева

5 1 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка