Зачем апарт-отелю «звезды»?

Зачем апарт-отелю «звезды»?

Мы давно привыкли выражать уровень своих ожиданий от поездок и путешествий в количестве «звезд». А эпитет «пятизвездочный» уверенно перекочевал из отельного бизнеса во многие отрасли сферы услуг, где неизменно обозначает высочайший уровень обслуживания.

Что же дают эти самые «звезды» апарт-отелю и его инвесторам? Имеют ли они вообще сколько-нибудь серьезное значение? И почему не все объекты акцентируют внимание аудитории на своей классификации? Эти вопросы мы обсудили в ходе очередной дискуссии в рамках проекта #спорим_про_апарты, в которой, по традиции, приняли участие разные заинтересованные стороны.

Участники дискуссии:

Екатерина Запорожченко – Коммерческий директор ГК Docklands development,

Константин Паткин – Генеральный управляющий апарт-отеля DOCKLANDS 4*

Юлия Гржибовская – Генеральный директор ООО «Балтийская Туристская Инициатива», эксперт по классификации

Модератор – Олеся Морозова, главный редактор Smart Apart

ОЛЕСЯ: Коллеги, давайте начнем с довольно общего вопроса: зачем отелям классификация, может ли объект размещения жить без «звезд»?

ЮЛИЯ: Если ответить коротко, то нет, отель не может жить без классификации, поскольку согласно ФЗ-16 от 05.02.2018, который вступил в силу 01.01.2019 года, установлено введение обязательной классификации в нашей стране. То есть предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице категории. А если отвечать непосредственно на вопрос, зачем нужна «звездность», то в самом простом понимании, не касаясь маркетинговых и PR-стратегий, классификация необходима для электронной регистрации гостей, а также для участия в государственной программе «кэшбэк», которую инициировал Ростуризм и к которой сейчас подключается все больше прошедших классификацию отелей, чтобы, в том числе, громче заявить о себе и своем месте на рынке гостеприимства России.

ОЛЕСЯ: Теперь уже почти все разобрались с тем, что апартаменты бывают разными, по-разному управляются и, следовательно, приносят разный доход. А если говорить о классификации, какие из апартаментов ее получают?

Екатерина Запорожченко

ЕКАТЕРИНА: Давайте я все же начну с типов апартаментов. С точки зрения девелоперов и инвесторов сегодня на рынке есть два принципиально разных направления: апартаменты для жизни – псевдожилье, и апартаменты для сдачи в аренду – апарт-отели. В Петербурге сейчас в основном строятся апартаменты для сдачи в аренду, так называемые сервисные апартаменты, в Москве 90% – это апартаменты для жизни. Причем чаще всего это апартаменты в пределах третьего транспортного кольца, в элитных локациях, где нет возможности построить жилье, поэтому статус апартаментов – своеобразный выход из ситуации. В Петербурге же девелоперы фактически шли по пути строительства доходных домов, и то, что эти апартаменты стали пользоваться высоким спросом на посуточную аренду, стало во многом приятным сюрпризом.

– Если говорить об устоявшихся названиях апартаментов, то в Петербурге – флагманском городе с точки зрения апарт-бизнеса, выделяют четыре основных вида: это сервисные апартаменты (апарт-отели), несервисные (псевдожилье), элитные (это объекты с уникальной концепцией в историческом центре) и рекреационные, находящиеся за городом. С юридической точки зрения эти объекты могут быть чем угодно: многофункциональным комплексом, гостинично-офисным комплексом, медицинским центром, санаторием и даже общежитием.

 

Безусловно, статусные объекты продаются как гостиничные комплексы, с пониманием, как будет «работать» каждый юнит, кто будет им управлять, какой будет размер коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, каким образом будет обеспечиваться поток клиентов, какова будет в последующем доходность и сколько будет получать инвестор.

Таким образом, инвесторы абсолютно точно отдают себе отчет в том, что они покупают, какую концепцию: апарт-отель без звезд, или 4*, или 5*. При этом бывают ситуации, когда застройщик по какой-то причине в ходе строительства меняет концепт и классифицруется, например, не на 5*, как было первично заявлено, а на 3*. Мы в DOCKLANDS, например, на этапе планирования шли по пути строительства апартаментов для жизни, однако примерно через полгода, увидев клиентский интерес к апарт-отелям и изучив процесс управления, мы поменяли проект, дополнили его всем необходимым и первыми в Петербурге получили классификацию 4*.

ОЛЕСЯ: На каком этапе отель может начать сертификацию?

ЮЛИЯ: Грамотный девелопер определяется с категорией на этапе проектирования. В последнее время к нам все чаще обращаются на консалтинг, чтобы
заложить с самого начала проекта все необходимые параметры – от верной площади номеров до прокладки сетей для электронных замков и телефонов в санузлах. Этот факт нас радует! Значит, сознание российского отельера/инвестора трансформируется в верном направлении.

ОЛЕСЯ: А как может так получиться, что девелопер распланировал и заявил на рынок пятизвездочный отель, но по каким-то причинам не смог классифицироваться на 5* и получил лишь 4*?

ЕКАТЕРИНА: Основная причина – нехватка денег. Бывает, что из-за ошибок в расчетах и планировании застройщик понимает, что ему придется отказаться от ряда отделочных решений и упростить концепцию. В этом случае, конечно, он уже не может претендовать на прежний уровень и законно получает лишь те «звезды», которым реально соответствует.

 

Константин Паткин

КОНСТАНТИН: Я бы еще обратил внимание на то, что объективная рыночная ситуация может оказать решающее влияние. Ведь строительство, отделка и оснащение номеров – это протяженный во времени процесс. А потому при проектировании и начале строительства вы можете ориентироваться на одни цены, и заложить их в бюджет и в продажную стоимость юнитов, а когда приступите к оснащению номеров, случится какой-нибудь экономический казус, подобный тому, что мы переживаем сейчас, и инвестор откажется оплачивать запланированное пятизвездочное наполнение, которое может потянуть на несколько миллионов, и будет рад сэкономить и остановиться на трех «звездах». Честно сказать, я не знаю ни одного апарт-отеля, который сегодня мог бы честно претендовать на пять «звезд».

ОЛЕСЯ: Коллеги, у меня немного дилетантский вопрос: а зачем вообще апарт-отелю «звездность»? Что-то она дает? Инвестору, который собирается вложиться в конкретный объект, стоит обращать внимание на заявленную «звездность»?

ЕКАТЕРИНА: Первое, на что нужно обратить внимание – это стадия готовности объекта. Если это пока только проект, то инвестору лучше отдавать себе отчет в существующем риске, что заявленные и вожделенные пять «звезд» могут за время строительства превратиться в любой другой уровень. Второе, о чем стоит знать заранее тем, кто хотел бы инвестировать в люкс, – это высокие расходы на содержание апартамента и высокие расходы на его оснащение в последующем. Но, тем не менее, даже если за время строительства что-то изменится в статусе апартаментов, предполагаю, что это не так критично, как если бы уже готовый отель вдруг понизил или повысил классификацию – такой поворот в уже действующем объекте гораздо сильнее ударил бы по собственникам. Хотя, должна сказать, я таких примеров на рынке не знаю.

ОЛЕСЯ: И все-таки про финансовую составляющую… если представить, например, что DOCKLANDS не имел бы официальной классификации на 4*, повлияло бы это обстоятельство, скажем, на доходность?

КОНСТАНТИН: Здесь все зависит от бизнес-модели. Если стратегия реализации номерного фонда построена исключительно на долгосрочных арендаторах, то «звездность» – это фактор вторичный. Потому что человек, который заезжает в номер на 11 месяцев, фактически снимает квартиру, и основным конкурентом на этом рынке являются обычные квартиры, которые сдаются в жилых домах. Если же апарт-отель заявляет, что он хочет привлекать другие гостевые сегменты и конкурировать в том числе и на традиционном гостиничном рынке, тогда «звездность» объекта размещения очень важна. Например, заключая договоры с туроператорами, корпоративными клиентами, отельными агрегаторами, мы всегда обязаны предоставить подтверждение классификации.

ОЛЕСЯ: Можно ли наличие «звезд» считать финансовой гарантией для инвестора?

КОНСТАНТИН: Нет, финансовая гарантия – это правильная бизнес-модель. Есть, например, такая категория в классификации отелей – «без звезд». Так вот, гостиничный объект может быть и «без звезд», но при этом быть крайне успешным благодаря удачной локации, правильному соотношению цены и качества и грамотным продажам.

 

Юлия Гржибовская

ЮЛИЯ: Кстати, классификация «без звезд» существует только у нас в России. А проверить категорию любого объекта можно в Федеральном перечне туристских объектов на сайте https://классификация-туризм.рф

ЕКАТЕРИНА: Еще о деньгах… Важно понимать, что наше законодательство на сегодняшний день никак не регулирует цены на размещение в зависимости от уровня объекта. Это значит, что отельер может сдавать номер в пятизвездочном отеле за 1000 рублей, а в трехзвездочном – за 25 000 рублей. Однако нужно понимать, что мы напрямую заинтересованы в извлечении максимальной прибыли от управления объектом, т.к. получаем свою выгоду в процентном соотношении от дохода с апартамента. Поэтому наша цель – сдавать номера по максимально возможной стоимости и обеспечивать стабильно высокую загрузку. Честное партнерство с собственниками является для нас своеобразным стимулом для ведения активной и продуманной деятельности.

ОЛЕСЯ: Поскольку выгода от получения «звезд», как мы убедились, не лежит в финансовой плоскости, каков резон девелопера для классификации апарт-отеля?

ЮЛИЯ: Здесь идея совсем не в мотивах девелопера, а в законодательстве. Если вы не прошли классификацию, вы находитесь вне правового поля и не имеете права оказывать услуги размещения. За деятельность без классификации предусмотрены внушительные штрафы, которые исчисляются в процентном соотношении от годовой выручки объекта. Проверки регулярно осуществляет Роспотребнадзор. Сейчас, в связи с пандемией, установлен мораторий до конца 2020 года, но после его снятия жесткий контроль точно будет возобновлен. И замечу, что та самая категория «без звезд», о которой мы уже упоминали, является частью классификации, т.е. законным уровнем объекта размещения.

ОЛЕСЯ: Ожидается, что с 1 января 2021 года вступит в силу новое Положение о классификации гостиниц, что изменится?

ЮЛИЯ: На сегодняшний день существует проект нового Положения, и мы очень надеемся, что оно будет принято до нового года. Наиболее существенное изменение, которое упоминается, – это начало классификации апарт-отелей уже с 3*, т.к. сейчас для апарт-отелей доступны лишь категории 4* и 5*. Статистика показывает, что категория 3* для апартаментов обещает быть очень востребованной.

ОЛЕСЯ: А откуда такой стандарт – не менее 4* для апарт-отеля?

 

ЮЛИЯ: Сложно сказать, какова была логика правительства, предполагаю, что высокие ожидания продиктованы европейскими и американскими примерами, где апарт-отели, как правило, – очень качественные объекты, возведенные по интересным проектам, с дизайнерскими интерьерами и обширной инфраструктурой. Они могли задать определенную планку и для нашего рынка.

ЕКАТЕРИНА: Думаю, также роль здесь сыграл тот факт, что апартаменты изначально предполагают большую площадь номера и, соответственно, более богатое оснащение, что соответствует категории 4*. Что же касается инициативы добавить в классификацию апартов 3*, скорее всего, это связано с тем, что в Петербурге, который несомненно является флагманом рынка сервисных апартаментов, остро не хватает объектов размещения среднего уровня. А апарт-отели – как раз тот сегмент индустрии гостеприимства, который может этот дефицит относительно быстро закрыть.

ОЛЕСЯ: Юлия, будут ли еще какие-то существенные изменения?

ЮЛИЯ: Да, серьезно сокращается список предоставляемых отелем документов, из актуального перечня в 13 пунктов останется только 4. Также новое Постановление запрещает классифицировать корпуса одного комплекса одного юридического лица по разным категориям. Т.е. нельзя будет сделать так, что один корпус отеля – это 5*, а в соседнем здании – 3*.

Юлия Гржибовская – Генеральный директор ООО «Балтийская Туристская Инициатива», эксперт по классификации

ОЛЕСЯ: Есть ли разница в классификации апарт-отеля и классического отеля?

КОНСТАНТИН: В соответствии со 158-м Постановлением, по которому все мы работаем сейчас, классификация апарт-отеля технически ничем не отличается от классификации обычной гостиницы, разве что предусматривает более высокий проходной балл. В ходе классификации объект получает определенное количество баллов за каждый параметр оценки, затем баллы суммируются, и исходя из их общего количества отель получает соответствующий уровень «звездности».

ОЛЕСЯ: Коллеги, в контексте «звездности» хочется затронуть смежную тему – брендовость. Как вы считаете, как сказывается на успешности апарт-проекта привлечение известного оператора и работа под крупным и известным брендом? Стоит ли инвестору обращать на это внимание?

КОНСТАНТИН: Главное, о чем здесь стоит говорить, – это цена за бренд. Нужно понимать, что плюс-минус равнозначный апартамент с известным названием будет стоить для инвестора на несколько миллионов дороже. И здесь нужно смотреть, как будет этот бренд обеспечивать заявленную доходность. С другой стороны, на нашем примере могу сказать, что, будучи полностью самобытным и независимым продуктом, DOCKLANDS успешно конкурирует на гостиничном рынке с такими международными брендами, как Sokos, Marriott, Park Inn и др. В последнее время мы замечаем ослабевание приверженности к брендам как со стороны гостей, так и со стороны инвесторов. А в текущий сложный год немаловажной стала и экономическая составляющая, по которой мы также вполне стабильны. В разгар весеннего карантина некоторые брендовые гостиницы вынуждены были закрыться, в то время как мы смогли выполнить взятые на себя обязательства перед инвесторами.

ЕКАТЕРИНА: Могу добавить, что знаю пример на петербургском рынке, когда один из апарт-отелей планировалось запустить под известным международным брендом. В соответствии с его стандартами был составлен проект, велось строительство и оформление. И когда пришло время передавать объект и подписывать договор управления, обнаружилось, что та иностранная компания не берет на себя никакой ответственности за убыточность отеля в первые три года работы. Более того, собственник все это время обязуется покрывать операционные расходы, а также выплачивать вознаграждение отельному оператору. В нашей российской действительности такие условия немыслимы, для нас нормой является обеспечение дохода инвестору с первого месяца после запуска. Иностранные компании привыкли к дальним горизонтам планирования – в 15–20 лет, это их стандарты окупаемости. У нас инвесторы рассчитывают на 5–7 лет и доходность более 10%.

Кажется, мы обсудили все тонкости классификации отелей, и даже немного больше. Теперь вы знаете, каким образом «звездность» и брендовость влияют на доходность ваших апартаментов, и сможете принять взвешенное решение о том, в какие именно объекты хотите инвестировать. А мы благодарим наших гостей за профессионализм, откровенность и готовность делиться ценными знаниями.

Традиционно ждем ваших комментариев, кейсов и вопросов, на которые мы сможем ответить в ходе следующих дискуссий.

Благодарим апарт-отель DOCKLANDS за гостеприимство и содействие в проведении съемки.

 

5 1 vote
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка