Апартаменты: must have – 2020
Что выбирал покупатель в уходящем году?

Апартаменты: must have – 2020 <br><i>Что выбирал покупатель в уходящем году?</i>

Photo on pixabay.com

Девелоперы подтверждают: апартаменты в 2020 году пользовались гораздо большим спросом, чем можно было предположить, учитывая пандемию и временную «заморозку» строек весной. В итоге объем предложения апартаментов только в Москве с декабря 2019-го по декабрь 2020-го сократился на 16% по площади и на 23% – по количеству юнитов, сообщила на днях lenta.ru со ссылкой на данные «БонТон».

В столице местонахождение 65% лотов пришлось на три округа: ЦАО (32%), САО (19%) и СВАО (менее 14%). Cредняя площадь предлагаемых апартаментов – 71 кв. м. За год к декабрю 2020-го усредненная стоимость квадратного метра в московских апартаментах ощутимо выросла – на 18%, и составила 367 тысяч рублей (учитывалась цена разных классов). По подсчетам аналитиков, сейчас «квадрат» в апартаментах премиум-класса стоит 561 тысячу рублей (+18% за год), в бизнес-классе – 263 тысячи рублей (+14% за год), в комфорт-классе – 182 тысячи рублей (+5% за год). И их продолжают довольно бодро расхватывать, особенно в уже достраивающихся комплексах, памятуя о том, что апартаменты такого типа могут получить статус жилья в ближайшие месяцы.

В Санкт-Петербурге и Краснодарском крае апартаменты тоже весьма востребованы. В других городах-миллионниках России – несколько меньше, по понятным причинам: в «глубинке» и формат этот еще не слишком привычен, да и апартаменты многие покупают в инвестиционных целях (на сдачу в аренду), что наиболее актуально именно в обеих столицах и на юге страны.

А вот какие именно апартаменты пользовались наибольшим спросом за минувший год – это SmartApart решил выяснить непосредственно у игроков рынка. Насколько реальные запросы в 2020 году соответствовали двум наиболее расхожим (хотя официально и не подтвержденным) мнениям, что покупатели интересуются в основном либо минимальными по площади апартаментами с чистовой отделкой, чтобы сразу их сдать и тут же начать получать прибыль, либо покупают юниты чуть ли не на стадии котлована, чтобы сэкономить и потом заработать на перепродаже, и обращают внимание на апартаменты в ЖК «смешанного типа» – такие, где есть и «обычные» квартиры, и апарты, дабы гарантировать себе достаточный объем необходимой для удобной жизни в городе инфраструктуры, которая в комплексах с одними лишь апартаментами не всегда присутствует.

Спикеров мы попросили уточнить нюансы, которые делают именно бюджетные апартаменты наиболее «ходовым товаром» (например: локация, метраж, наличие балкона – что именно интересовало существенный процент покупателей, не забывших «радости» периода самоизоляции), охарактеризовать спрос на отделку, оценить влияние стадии готовности объекта на раскупаемость юнитов. А также уточнить, насколько в наши непростые с экономической точки зрения времена часты случаи, когда клиенты запрашивают сразу по нескольку юнитов в инвестиционных целях, чтобы приобрести и сразу начать сдавать. И только ли спрашивают, или и покупают сразу не по одному? В каком количестве? По какой именно цене?

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Антон Агапов

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:

– Важно отметить, что требования при выборе апартамента у инвестора и у покупателя, чья покупка реализуется для собственного проживания, будут разными. Как правило, по реализованным проектам сети YE’S, 90% покупателей – это инвесторы. При этом многие клиенты, не имеющие опыта инвестирования в сервисные апартаменты, чаще руководствуются привычными требованиями подбора для классической квартиры, такими как средний этаж, тихая сторона, отдаленность от лифта или мусоросборной камеры. А для инвесторов данные факторы не имеют значения, ведь для них ключевым является получение дохода, который обеспечивает управляющая компания. На практике, большинство арендаторов – это бизнес-туристы, сотрудники крупных предприятий или студенты, и для них основное требование – максимально удобное пространство для продуктивной деятельности, отдыха и работы. Поэтому при выборе апартамента лучше обратить внимание на композицию инфраструктуры, мест общего пользования, эргономичность апартаментов и опыт работы УК, так как именно она будет обеспечивать высокую загрузку и качественный гостиничный сервис.

Апартаменты в наших проектах – это тщательно продуманные решения для комфорта, безопасности и удобства размещения. Самыми востребованными апартаментами являются категории Studio площадью 19–23 кв. м, и Standard площадью 27–30 кв. м. Эти категории апартаментов всегда имеют низкий порог входа, а при сдаче в аренду стоимость арендной ставки выше на 30%, чем у классических квартир в аналогичной локации.

Стадия готовности апарт-отеля влияет на несколько параметров для потенциального инвестора. Если инвестор рассматривает покупку на старте продаж, он фиксирует за собой самую низкую стоимость квадратного метра, тем самым увеличивая процент прироста стоимости недвижимости. За период строительства стоимость квадратного метра значительно увеличивается, и на стадии запуска апарт-отеля процент капитализации составляет 30%. В этом случае срок ожидания запуска апарт-отеля будет самым длительным, а чем ближе запуск апарт-отеля, тем скорее инвесторы начнут получать ежемесячный доход от своих вложений. Иначе говоря, в зависимости от конечных целей инвестора для грамотного вложения денежных средств нужно учитывать стадию готовности апарт-отеля. Также стоит учесть, что на момент запуска все апартаменты в комплексе обычно уже распроданы, и чтобы иметь возможность выбрать лучший вариант, стоит задуматься о покупке на этапе строительства.

Очень важную роль в жизни апарт-отеля играет локация, можно сказать, это фундамент будущего успеха. При выборе места для краткосрочного или долгосрочного проживания арендаторы руководствуются одинаковыми принципами: определяют главные точки, до которых необходимо будет чаще всего добираться, близость метро или остановок наземного транспорта, окружающую инфраструктуру и атмосферу района. Все эти моменты мы учитываем при анализе земельного участка для строительства будущего апарт-отеля, уделяя большое внимание транспортной доступности: дорога до остановок общественного транспорта не должна занимать более 15 минут пешком, а путь до центра города – более 30 минут на транспорте. Проект должен находиться на первой линии от окружающих магистралей и иметь узнаваемую архитектуру, это необходимо для легкого поиска и удобной навигации.

Напомню, что я говорю прежде всего об апартаментах, которые люди покупают с инвестиционными целями. А это значит, что решающее значение при покупке имеет будущий доход. Мы в YE’S разработали доходные программы, которые полностью освободят инвестора от хлопот по управлению приобретенной недвижимостью и позволят сфокусироваться на получении дохода от вложенных в покупку апартаментов средств. Доходные программы подразделяются на инвестиционные, заключаемые на этапе строительства, и операционные, заключаемые после ввода апарт-отеля в эксплуатацию. По условиям инвестиционной программы «Гарантированный доход» инвестор заключает с управляющей компанией договор, предполагающий гарантированное получение дохода в течение трех лет. Все расходы, связанные с содержанием апартаментов и обеспечением гарантированных обязательств по недвижимому имуществу, мебели и бытовой технике берет на себя управляющая компания. А операционная программа «Smart Management» предполагает выплату вознаграждения от фактической сдачи апартаментов и включает в себя поиск арендатора, контроль дебиторской задолженности, контроль платежей и контроль за сохранностью имущества в апартаментах. Управляющая компания ежегодно обеспечивает высокую загрузку – в 86%, что позволяет собственникам апартаментов получать 8–12% доходности. Также стоит учитывать капитализацию недвижимости – ежегодный прирост стоимости апартамента при вводе объекта и при его дальнейшей эксплуатации.

 


Мария Б

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица» (эксклюзивный брокер жилого комплекса «Манифест», работающий в том числе с рядом крупных застройщиков: А101, «Брусника», «Группа ЛСР», ГК «Основа», ГК «Пионер», «Группа “Эталон”» и другими):

– У нас спрос на апартаменты ниже, чем на квартиры. Так, в старых границах Москвы только 8,4% сделок приходится на такие лоты. Причем основной объем сделок – порядка 55% – в сегменте бизнес-класса; на комфорт-класс приходится около 36% всех ДДУ с апартаментами. То есть в так называемом доступном сегменте спрос на апартаменты, как и предложение, ниже, чем в более дорогих комплексах.

Одним из основных критериев, влияющих на востребованность апартаментов, является все же адекватная ценовая политика. Наиболее популярные варианты в сегменте комфорт-класса – студии и компактные «однушки»: около 65% всех сделок с апартаментами. Средняя площадь проданных студий составляет около 26 кв. м, цена – 5,7 млн рублей. Средняя стоимость однокомнатного лота площадью порядка 40 кв. м составляет 7,6 млн руб.

Примерно 45% апартаментов в доступном сегменте в 2020 году были проданы с отделкой. Между тем текущее предложение – преимущественно лоты без отделки. Готовыми к проживанию предлагаются только 23% всех лотов в доступном сегменте. Если рассматривать варианты с отделкой, то white box в апартаментах не так популярен, как в классических квартирах, причем в бизнес-классе этот вариант востребован, а вот в доступном сегменте спросом пользуется в основном полноценная чистовая отделка.

 


Мария Б

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:

– Хочу отметить, что во всех привлекательных проектах апартаментов, как правило, заведомо нет провальных позиций. Планировки и функциональность позволяют выбирать между оптимальными в целом вариантами, различными по метражу и видам из окон. Как правило, для сервисных апартаментов балконы не проектируются: это – опция жилой недвижимости. В категории эксклюзивного предложения существуют сьюты, в том числе с террасами или балконами; но это – штучные варианты, и чаще всего они относятся к высокой ценовой категории либо элитным апарт-проектам.

Поэтому наличие балконов на спрос совершенно не влияет. Так, в нашем крупнейшем проекте START нет балконов, но мы, находясь в середине строительного цикла, продали уже больше половины всех юнитов. И интерес только растет.

Самый популярный формат не меняется уже последние 3–4 года: это студии и однокомнатные планировки площадью 20–22 кв. м.
Что касается отделки, то мы сдаем апартаменты с полной чистовой. И, в целом, именно такой вариант на рынке наиболее востребован. Поскольку апартаменты в подавляющем большинстве случаев приобретаются для сдачи в аренду, то наличие полной отделки для инвестора предпочтительно: недвижимость может начать «оправдывать себя» сразу после ввода в эксплуатацию.

К вопросу о том, сказывается ли стадия готовности на раскупаемости, – и да, и нет. Исходя из нашей практики, спрос остается достаточно ровным на протяжении всего строительного цикла. Пиковые значения наблюдаются на старте продаж и в течение 6 месяцев до ввода объекта в эксплуатацию, но и они укладываются в пределы 20–25% от средней динамики спроса.

Что до запроса клиентов на несколько юнитов сразу – у нас покупают не только по 2–3, но и по 5–10 юнитов и более. Тем самым инвесторы формируют для себя полноценный бизнес на аренде. Как правило, они выбирают апартаменты двух-трех форматов и сдают их как по долгосрочным, так и краткосрочным программам. Ведь в таком случае достигается высокая средняя доходность среди всего пула приобретенных апартов.

 


Мария Б

Анастасия Огнева, руководитель отдела продаж комплекса апартаментов «Донской квартал»

– Соглашусь с мнением, что наибольшей популярностью сегодня пользуются компактные лоты, площадью по 18–22 кв. м. Стоимость их невелика, при этом площадь можно использовать на 100% эффективно благодаря продуманным планировочным решениям. В реальности подобных предложений на рынке не так уж много, и поэтому такие лоты продаются самыми первыми.
Если говорить о нюансах планировки, то мы как раз столкнулись с тем, что практически каждый покупатель интересуется наличием лоджии или балкона. Этот формат привычен нашим соотечественникам, и лоджии используются очень по-разному. Рассматривают их не только как возможность с чашкой кофе насладиться видами окрестностей, подышать свежим воздухом, не покидая дом, но и как альтернативу кладовке. Между тем многие девелоперы сегодня все чаще отказываются от проектных решений с лоджиями и балконами, предпочитая предлагать клиентам панорамное остекление апартаментов и квартир. Келлеры и кладовые располагаются при таком архитектурном решении в зоне первых этажей дома или в зоне паркинга. Да, это – неплохая альтернатива: лоты с широкоформатными окнами пользуются спросом, поскольку визуально расширяют пространство, улучшают проникновение естественного света и создают особенную, современную атмосферу.

По отделке – соглашусь с предыдущим спикером о важности чистовой. Наличие финишной отделки – большое преимущество при продаже компактных апартаментов. Основной их покупатель – молодые люди либо пары, студенты; все они, как правило, не готовы заниматься ремонтом. Если покупателем является не конечный пользователь, а инвестор, планирующий сдавать апартаменты, так его тем более интересуют лоты с отделкой «под ключ», чтобы сразу же после ввода здания в эксплуатацию можно было предложить апартаменты арендаторам.

Оптимальная ситуация – когда застройщик предлагает в проекте отделку на выбор: например, черновая, white box и пара вариантов чистовой дизайнерской. Это практически беспроигрышный формат, поскольку каждый клиент может выбрать подходящее именно ему.

Относительно же влияния стадии готовности на спрос – тут, как принято говорить у застройщиков, на каждую стадию готовности есть свой клиент. На старте продаж юниты приобретают в основном инвесторы, которые потом будут либо перепродавать свои лоты, либо сдавать их в аренду. На среднем этапе начинают активно подключаться и конечные пользователи; в это время соотношение конечных покупателей и инвесторов делится примерно поровну – здесь многое зависит от других характеристик объекта, таких как локация, сегмент, цена. Также на этой стадии многие покупают жилье на будущее, для детей. То есть, с одной стороны, они вкладывают деньги, с другой – возможно, их дети будут сами жить в этих апартаментах.

На завершающей стадии основной покупатель – молодые семьи, которые планируют жить сами: они уже видят, как будет выглядеть дом и прилегающая территория, им легче представить свою жизнь в этом пространстве. Как правило, на этой стадии активнее продаются большие лоты, которые люди выбирают для себя.

Комментируя интерес на лоты «не по одному», уточню: да, у нас были случаи, когда инвесторы брали несколько небольших лотов, рассчитывая в дальнейшем выгодно продать их либо сдавать в аренду. Были также ситуации, когда один покупатель покупал большие апартаменты для себя (вернее, для своих взрослых детей), и еще несколько совсем небольших лотов брал «под аренду». Мы считаем, это – высшая степень покупательского доверия, показывающая, что клиент и уверен в рентабельности проекта, и искренне доволен всеми составляющими комплекса, как и качественными характеристиками объекта.

 


Мария Б

Константин Бушуев, эксперт технологичного агентства Homeapp

– Что касается востребованности апартаментов, целью покупки которых изначально является сдача в аренду, одним из определяющих факторов неизменно остается локация. Поэтому популярностью пользуются проекты, которые расположены вблизи крупных деловых кластеров города, то есть там, где расположены бизнес-центры (Москва-Сити, Белорусская, Павелецкая и др.). И это вполне логично, так как спрос со стороны арендаторов будет стабильным, причем со стороны не только граждан, но и организаций, которые арендуют жилье для своих сотрудников.

При этом отмечу, что на сегодняшний день на рынке остается все меньше предложений апартаментов эконом- и комфорт-класса; а если они и строятся, то в далеко не самых презентабельных и благополучных районах Москвы.

Что касается планировки, я считаю, что балкон, лоджия и большие окна определяющими факторами при выборе не являются, однако могут быть дополнительными плюсами для итогового решения покупателя.

Cогласен, что растет популярность предложений с уже готовой отделкой или с white box, так как арендодатель заинтересован как можно быстрее начать получать доход от сдачи, а каждый месяц простоя вследствие проведения ремонтных работ он фактически теряет деньги. Если апартаменты покупаются для проживания, то ситуация такая же: предложения без отделки уступают в популярности. Ну и не последний аргумент: ремонт, выполненный застройщиком, как правило, обходится дешевле.

Если бы мы говорили об апартаментах бизнес-класса и выше, то в них, конечно, для получения большего дохода стоит делать действительно дизайнерский ремонт, с дорогой мебелью и техникой. В эконом- и комфорт-классах у арендаторов нет каких-то особых запросов, определяющим фактором чаще всего становится размер арендной платы.

Резюмируем ситуацию. Во второй половине 2020 года спрос на апартаменты заметно вырос. Сыграли несколько факторов: отложенный спрос в связи с пандемией, падение курса рубля, изменение ставок по депозитам, а главное – перспектива приравнивания апартаментов к жилью становится все более реальной. А значит, уйдут основные минусы такого формата, связанные с более дорогим обслуживанием. Но традиционно мы всем рекомендуем очень внимательно подходить к покупке: выбирать качественные объекты в высокой строительной готовности, с перспективной локацией.

Обзор подготовила Кристина Голубева

5 3 votes
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка

Читать другие новости:
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x