Лофт-апартаменты в индустриальных зданиях: «недострой» или «элитная недвижимость»?

Лофт-апартаменты в индустриальных зданиях: «недострой» или «элитная недвижимость»?

Photo on pixabay.com

Вариант проживания – или проведения досуга, а-ля «клубы по интересам» – в переделанных помещениях бывших фабрик и заводов появился еще в середине прошлого века, в США. Причем и по сей день крошечные квартирки с «намеренно неоштукатуренными» (то есть попросту кирпичными) стенами пользуются огромным спросом в городах вроде Нью-Йорка, где множество приезжих, и даже некондиционное жилье подобного типа расхватывается как горячие пирожки. Кстати, родиной такого формата считают именно перенаселенный Манхэттен.

Со временем формат распространился на Европу, а в последние годы проник и в Россию. Тем более что невостребованных зданий бывших мануфактур на территории нашей страны множество. Но к нашему времени формат, так сказать, оформился и стал считаться стильным: теперь кирпичные или бетонные необработанные стены и коммуникации поверх них вкупе с большими площадями именуют «лофт-апартаментами в урбанистическом стиле» и продают порой весьма задорого. Особенно двухэтажные варианты, тем более с выходом на крышу или собственную террасу.

Как следствие, «урбанистические лофты» стали появляться не только на территории реновированных производственных помещений, но и в совсем свежих новостройках: спрос рождает предложение.

Бесспорный плюс – свободная планировка: мало того, что в таком жилье можно ставить камины или печи и возводить лестницы, нет преград и к тому, чтобы сносить все перегородки (потому что несущие здесь колонны, а не стены) и чуть ли не делать собственные бальные залы.

Минус – юридический статус апартаментов как все еще «нежилой недвижимости». Хотя минус этот теперь весьма относителен: за статус апартаментов власти взялись вплотную: как мы помним, апартаменты в 2021 году могут наделить правами полноценного жилья.

Конечно, больше всего лофт-апартаментов в РФ предлагается сейчас в Москве и Санкт-Петербурге; но есть и получившие известность проекты в регионах. А в столице даже появился, вдобавок к прочим порталам с предложениями жилья, отдельный сайт «купите лофт», где по данным на 01 января 2021 года было представлено больше 300 вариантов, самый дешевый – 21-метровая лофт-студия на ст. м. «Курская» (Kazakov Grand Loft – комплекс лофт-апартаментов бизнес-класса в Басманном районе, от 8,8 млн руб.), а самый дорогой – пентхаус в комплексе «АртХаус» на ст. м. «Чкаловская», площадью 418 кв. м, с шестью спальнями, по цене 320 млн руб. В Санкт-Петербурге за этот сегмент отвечает лофт-квартал DOCKLANDS.

Что до реновации невостребованных производственных помещений, то 2020 год наглядно показал девелоперам, насколько важна для проектов гибкость и возможность смены функционального назначения зданий и помещений. Потенциальным же покупателям лофт-апартаментов, возможно, в новинку будет возможность выкупать апартаменты не юнитами, а «блоками» (фрагментами территории целого этажа, а то и двух), формируя площадь жилья по своему усмотрению, а также опция выхода на крышу.

Несколько любопытных кейсов из числа уже реализованных было представлено в ходе онлайн-конференции, совместно проведенной Школой девелопера и Экспертным советом по редевелопменту РГУД.

Про разноформатные лофт-объекты, в которые превратили бывшие административные здания в России, рассказал, в частности, Денис Колокольников, эксперт по комплексному развитию территорий, основатель и управляющий партнер компании RRG (уже 15 лет работает на российском рынке). Спикер представил три кейса: Малая Бронная 24, Story и Loft FM, все они – в Москве

 

– Я 25 лет в недвижимости. И еще 22 года назад в ходе круглого стола предлагал МНИИТЭП (Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии. – Прим. ред.) гипотезу, что нужно строить трансформируемые здания, с гибкой функцией. Мне тогда сказали, что это невозможно: дескать, не по нормативам. Однако переломный момент настал: сейчас нужны именно такие объекты. И, думаю, российское законодательство подстроится, когда в зависимости от спроса на недвижимость можно будет создавать легко трансформируемые технологические решения».
Высочайшая ценность превращения крыш и стилобатов в доступные резидентам открытые террасы в пандемию была несомненна. А значит, пригодятся они и в будущем.
Итак, три кейса из реализованных RRG тридцати, причем все три – в лофт-формате.

 

Фото с официального сайта loftfm.ru
Фото с официального сайта loftfm.ru

ЛОФТ-АПАРТАМЕНТЫ

 

LOFT FM – переделанное административное здание по адресу: Нижегородская ул., 32, в бывшем Институте радио. Здание сталинской архитектуры. Плюс – близость ТТК и метро, минус – отсутствие земельного участка, т.е. невозможны парковка и благоустроенная территория для семей с детьми.

Сочетание этих неотъемлемых факторов и навело на идею создания апарт-комплекса со вполне определенной концепцией: малогабаритные квартиры и апартаменты средней площадью 30–32 кв. м (минимальная – 17 кв. м, но есть и варианты по 50 кв. м и просторнее), популярные у студентов, активной молодежи, приезжих, работающих в Москве жителей Подмосковья, а также выгодные инвесторам для сдачи в аренду.

Предусмотрены разные варианты организации пространства таких малогабаритных юнитов: например, увеличивающая площади мебельная антресоль, мансарды в апартаментах и т.д. Есть и опция покупки блоками, с последующим объединением нескольких малогабаритных юнитов в один большой.

Проект уже практически завершен. Цена на данный момент немаленькая – уже более 200 000 руб. за 1 кв. м. Что, надо отметить, даже превысило изначально предполагавшуюся ставку.

ЛОФТ «ДЛЯ СОЦИУМА»

Вторым – и, по словам Дениса Колокольникова, любимым – проектом стала Малая Бронная, 24. Начали в 2008 году, взяв в работу административное здание с хорошей локацией, но на улице с малопривлекательным статусом. К тому же собственниками его были сразу несколько человек.

Однако тут находился магазин Кристиана Лабутена, и итальянские (и не только итальянские) бренды заинтересовались выгодным местоположением.

В итоге реконструкция дома была проведена совместно с известным итальянским архитектором Мауро Анджелини, а здание превратилось в подлинное украшение Малой Бронной. Теперь на первом этаже – бутики Chanel, Christian Louboutin, дизайн-студия Giuseppe Zanotti, сигарный клуб Davidoff, стильное кафе Maritozzo. Весь второй этаж –итальянский ресторан высокой кухни (также Maritozzo), вместе с кафе в цокольном этаже занимающий 570 кв. м. Третий этаж – шоу-рум NO ONE от известного ритейлера итальянской обуви. Четвертый – закрытый бизнес-клуб DAVIDOFF Club Moscow.

ЛОФТ-АПАРТАМЕНТЫ ВМЕСТО ОТЕЛЯ

Фото с storyapartments.moscow
Фото с storyapartments.moscow

 

Клубный дом бизнес-класса Story – еще один интересный объект, редевелопмент недостроенной гостиницы. В нынешних быстро меняющихся условиях потенциально перспективные проекты порой становятся невыгодными. Отели в особенности попадают в группу риска. Так получилось и с этим зданием; в результате владелец решил, что будет проще продать недострой в основном как площадку (земельный участок как таковой), чем доводить здание до ума и потом долгие годы пытаться что-то из него выжать.

В RRG же порекомендовали другие варианты; одной из версий как раз была переделка проекта недостроенного отеля в апартаментный гостиничный комплекс, либо превращение его целиком в ЖК с апартаментами. Уточним, что к тому моменту уже был подписан контракт с ibis (один из брендов Accor – одного из крупнейших в мире гостиничных операторов), с прицелом на отельный комплекс на 633 номера.

Любопытно, что в данном случае представлялась возможность пойти по пути как обновления, так и кардинального изменения актуального проекта. Значимо было окружение – развитый деловой район с очень активной жизнью: ТЦ «Оранж Парк», бизнес-центры «Омега Плаза», «Омега-2», «Симонов Плаза» и другие; рестораны, магазины, в 200 метрах – станция метро «Автозаводская». «Дневное» население здесь втрое превышает «ночное»: 40 тысяч человек против 13 тысяч. Иными словами, на апартаменты конкретно в этой локации был бы высокий спрос: ведь люди хотят жить недалеко от места работы, чтобы не тратить полтора-два часа на дорогу в один конец ежедневно.

RRG просчитала прогнозы эффективности проекта в обоих случаях: если все-таки доделывать отель и если превратить объект в апарт-комплекс.

В итоге владелец, обдумав предложения RRG, нашел профильного инвестора (Stonehedge) и продал проект именно им, под редевелопмент в апарт-комплекс, и что особенно важно – с сохранением своей доли в проекте. В итоге выручил больше, чем планировал получить от продажи участка.

И проект получился очень интересный, знаковый. Клубный дом Story спроектирован ТПО «Резерв», одним из самых известных в столице архитектурных бюро с более чем 30-летним опытом работы. В 16-этажном здании предлагаются апартаменты всего от 7,7 млн рублей – и это для сегмента «бизнес»! – с потолками высотой 3,3 м и панорамными окнами; одно- и даже двухкомнатные апартаменты – от 8,5 млн. Максимум комнат – шесть. Планировка – так называемая европейская, с гибридом кухни и гостиной. «Вишенка на торте»: и «цивилизованная» крыша стилобата, и крыша самого здания в период самоизоляции, да и после него, оказались более чем востребованы среди резидентов апарт-комплекса как место для отдыха и приятного времяпрепровождения.

Автор: Кристина Голубева

5 1 vote
Рейтинг статьи
Тема: Объекты
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments