Коливинг в российских реалиях – как инвестировать, какой доход ожидать?

Коливинг в российских реалиях – как инвестировать, какой доход ожидать?

Photo on unsplash.com

На прошлой неделе трудно было найти СМИ о недвижимости, которое бы не упоминало появление на столичном рынке «первого в России небоскреба-коливинга», воспевая «комфорт и социализацию». В его составе – квартиры плюс большая инфраструктура: разнообразные общественные пространства, где жители ЖК могут общаться, вместе работать, отдыхать, проводить мероприятия и т.д.

Однако прежде всего термин «коливинг» подразумевает подобие очень комфортабельного хостела, с той разницей, что живут в нем подолгу: месяцами  и годами. А резидентами становятся люди с общими интересами, схожим образом жизни и т.д., а не случайные путешественники. Не говоря уж о том, что изначально «коливинг» – это проживание по нескольку человек в комнате.

Что же рекламируют сейчас в РФ как «коливинги», насколько эти объекты соответствуют термину и насколько такой формат может быть интересен инвесторам – в том числе «малым» и «средним»?

Фото Алла Цытович

 

Мы обратились за консультацией к самому, пожалуй, опытному эксперту по коливингам на российском рынке – Алле Цытович, основателю сети коливингов LogINN и амбассадору международной ассоциации владельцев коливингов СoLiv (Co-Liv.org)

SMART APART: Алла, давайте для начала проясним понятие «коливинг в российских реалиях».

Алла: «Коливинг» для РФ – относительно новый формат. Появился он тут лет пять назад, не раньше; ну а активно заговорили о нем примерно год назад, когда крупные девелоперы начали позиционировать свои объекты как коливинги. Проекты Becar, затем AFI Tower – «детище» AFI Development…

Однако коливингами в традиционном понимании они не являются, поскольку представляют собой апарт-отель с масштабной инфраструктурой. Сходство с коливингом у той же AFI Tower – в том, что так называемые места общего пользования действительно занимают нужный процент площади, как требуется в коливинге: порядка 40%. На Западе действительно есть коливинги в очень больших зданиях, таких как AFI Tower, но это – полноценные коливинги, где сознательно организуется и формируется сообщество резидентов.

В России же девелоперы предпочли иную концепцию: небольшие апартаменты, находящиеся в личном пользовании у одной персоны (или пары, или семьи). Порой это совсем небольшие юниты, они могут быть даже без кухни или с мини-кухней, но –отдельные. И, как правило, это фактически гостиничный номер на 10–12 кв. м. Однако это – «умный» кьюбикл, созданный по принципу smart-пространств: с грамотным зонированием, вдумчиво размещенной мебелью. Даже апартаменты на 8,5 м в таких «коливингах» встречаются, и жить там в принципе вполне удобно – если действительно проводить основное время вне юнита: в коворкинге и других общественных зонах, а «домой» возвращаться, лишь чтобы переночевать или побыть в уединении.

«Основная» кухня здесь – общая. Она большая и полностью оснащенная, не чета хостельным кухням с холодильником и микроволновкой. Тут есть всё: плиты, духовые шкафы, холодильники, мультиварки, блендеры, кофемашины, посудомойка, сама посуда… Соответственно, налицо и вместительная столовая, где удобно общаться за приемом пищи. Причем в таких столовых есть и места под большие компании, и уютные уголочки для желающих тихо-мирно съесть свой обед, уткнувшись в ноутбук.

Второй обязательный и очень просторный компонент – зона коворкинга. Резиденты коливингов трудятся в основном здесь, в офисах – на порядок реже. Ведь это зачастую работающие на себя либо нанятые на проекты крупных компаний айтишники, дизайнеры, программисты, прочие «специалисты с ноутбуками». В коворкингах при коливинге должно быть множество индивидуальных рабочих мест, плюс залы для мероприятий, плюс звукоизолированные переговорные. А еще – конференц-комнаты и все необходимое для них, включая «лягушки» и видеопроекторы для международных конференц-звонков.

Третий обязательный компонент – просторная лаунж-зона для отдыха. Тут можно посмотреть кино, ТВ, поиграть в приставку, в настольные игры, в другие игры… Почему-то резиденты коливингов особенно уважают «Мафию».

Но это – формальные признаки: основное, что отличает коливинг от «кохаусинга» (просто совместного проживания, предпочитаемого по тем или иным причинам), – обязательное наличие одного или нескольких менеджеров по управлению сообществом.

То есть сообщество – первое, что специально формируется в здании. Его можно сравнить с «анкетированием на входе»: не каждый потенциальный резидент может попасть в коливинг! Иначе теряется весь смысл: людям, которые выбирают коливинг для проживания, важно знать, что здесь собрались единомышленники с совпадающими или как минимум схожими ценностями или приоритетами, без «чужаков».

За формирование сообщества отвечают, как правило, студенты или выпускники психологических вузов, понимающие суть этой «масонской ложи» и владеющие необходимой методикой отбора и приемчиками, позволяющими сформировать и сплотить коллектив с нужными характеристиками.

Вторая их обязанность – они, скажем так, «аниматоры»: на менеджеров по управлению сообществом ложится разработка и реализация программы совместных мероприятий. Это могут быть лекции, интерактивные семинары, мастер-классы – от «цифровых» до кулинарных, совместные игры и прочие мероприятия. Менеджеры подбирают и приглашают интересных лекторов, экспертов, даже знаменитостей: всё, чтобы обеспечить интересный досуг резидентам коливинга.

Ведь те живут «вне дома»: «жилые» юниты для них в основном выполняют функцию спального места.

Особенно востребован формат коливингов у так называемых цифровых кочевников: всех тех, кто работает онлайн.

Так вот, возвращаясь к «российской версии»: на мой взгляд, то, что в России сейчас заявляют как «большие коливинги», является усовершенствованными апарт-отелями. По крайней мере, сейчас. Поскольку нигде не заявлено, как именно будет пресловутое «сообщество» подбираться.

Ну и анонс «самого большого коливинга в Европе» тоже, на мой взгляд, не пойдет на пользу делу: в коливингах ценятся компактность и камерность. Да, за границей есть огромные коливинги по типу студенческих общежитий (дормов), где студенты готовы платить за возможность периодически вращаться в сфере интересных людей.

Однако люди более сознательного возраста – 25–35 лет – живут в таких местах именно ради упомянутого сообщества. И если нужную атмосферу целенаправленно не создавать, вся ценность коливинга пропадет.

Не зря западные специалисты призывают научиться различать «коливинг» и «кохаусинг». То, что вы живете как соседи и сообща пользуетесь общими пространствами, включая кухню, не означает, что вы общаетесь! Смысл коливинга – в тусовке.

SMART APART:  Резюмируя разнообразие «традиционных» европейских форматов коливинга, какие варианты представлены у нас?

Алла: Есть такой формат по площадям, как предлагает AFI Tower: у каждого своя отдельная «норка», плюс большие общественные пространства. Попадаются многоместные коливинги – там селится по 2–3 человека; в комнатах предусмотрены нормальные большие кровати, стоящие на полу. Есть и совсем эконом-вариант: по типу хостела, с двухъярусными кроватями либо с индивидуальными спальными местами-«капсулами», как в капсульном отеле: последние два варианта – для совсем молодой аудитории либо студентов.

Но конкретно в AFI Tower – другая схема: тут один в один апарт-отель, похожий на коливинг. Возьмут ли они на себя подбор резидентов из числа желающих купить там апартаменты и заняться формированием сообщества? Посмотрим. Скорее это формат для инвестирования – инвестор покупает такие апартаменты, управляющая компания обеспечивает заселение резидентов.

SMART APART: Есть ли у девелоперов и управляющих компаний понимание формата коливинга?

Алла: В РФ – увы, нет вообще. Пока что коливинги в нашей стране управляются самими основателями-хозяевами. Сейчас в России не представлены крупные операторы коливингов, хотя, конечно, позже они придут. И привнесут годами нарабатывающиеся ноу-хау, как управлять таким форматом.

Есть и серьезные иностранные девелоперы, которые тоже присматриваются к российскому рынку и подумывают, не освоить ли эту делянку. Мы как раз собрали экспертов по коливингам: мы представляем в РФ некоммерческую организацию CoLi – Ассоциацию владельцев коливингов по всему миру. В ней «участвуют» 200 стран, значится 750 членов. Я имею честь быть одним из трех амбассадоров CoLiv в РФ. Так что за консультациями – пожалуйста, обращайтесь: опыт у нас внушительный. Мы создавали коливинги вплоть до «загородных» форматов – для людей, которые предпочитают «уйти от цивилизации и при этом жить в профессиональной тусовке» целыми семьями, и до «выездных» коливингов (Шри-Ланка, Турция, Марокко и т.д.). Причем мы не только консультируем, но готовы предложить вариант переоборудования вашего помещения (гостиницы, офиса) под колвинг и рассматриваем варианты взять ваш объект, намеченный под коливинг, в управление.

SMART APART: Насколько привлекательны «настоящие» коливинги в плане инвестиций в разных крупных городах РФ?

Алла: Сложно сказать, какой политики в плане продаж будут придерживаться те же Becar или AFI Development в отношении своих крупных объектов. По поводу больших апарт-отелей в Санкт-Петербурге, да и вообще в отношении Северной столицы у меня особое мнение: рынок там явно перегрет в плане количества апарт-отелей. Боюсь, застройщики просто не наберут нужное количество резидентов. Ведь сколько проектов уже на рынке, и еще продолжают возводиться объекты на тысячи мест… Когда нет возможности построить жилье, то организовать апарт-отель и пообещать инвесторам большую прибыль, ссылаясь на  популярность коливинга, – это сделать можно. Но позже придется как-то с покупателями объясняться: в 2020 году уже была ситуация как раз в Петербурге, что на одном конкретном объекте – называть не будем – такой подход сработал «в минус» и инвесторы мало того что получили ноль вместо обещанного дохода, так и вынуждены были сами оплачивать коммунальные услуги.

SMART APART: Всё так грустно?

Алла: Нет: приведенный пример говорит лишь о том, что неправильно была просчитана бизнес-модель. В апарт-отелях – и с прицелом на коливинги – проект выходит на безубыточность на уровне 70% заполнения. А по-хорошему, чтобы модель бизнеса была устойчива, она должна покрывать расходы при заполнении 50% мест (юнитов). Видимо, конкретно в том проекте не сложилось: добиться этого не удалось.

SMART APART: Что с коливингами в Москве?

Алла: Понятно, что все едут покорять столицу, ищут карьеру или просто предпочитают работать отсюда, из большого красивого города, ведя дистанционно проекты по всему миру. При этом Москва – целина в смысле коливингов: их тут единицы. Так что перспективы колоссальные.

SMART APART: Коливинги «с нуля» как самостоятельные здания строят нечасто. Кто пытается «превратиться» в коливинги, пытаясь следовать тренду, и почему?

Алла: Чаще всего вариантов два: первый – владельцы уже существующих гостиниц пытаются переделать их в коливинги, потому что как отели эти объекты перестали приносить доход. И второй: владельцы недвижимости небольшого формата, которая простаивает, пытаются ее таким образом «пристроить». Если, например, формат офисов по какой-то причине конкретно на этом объекте «не зашел». Да и очень многие сейчас предпочитают работать дома или в так называемых smart-офисах.

Кстати, как раз тут могут подвернуться удачные варианты: особнячки площадью порядка 800 кв. м в центре Москвы, которые не получается продать по желаемой цене. Такие наша компания сама предлагает «взять под крыло»: переоборудовать в коливинг в формате апарт-отеля или капсульного отеля, за год-полтора вывести на ожидаемые обороты и потом продать уже вместе с бизнесом. Тут сразу два профита: и стоимость самого объекта возрастает практически до желаемого максимума, и цена бизнеса может «добавить» к цене две годичные прибыли.

SMART APART: Оптимальный, на ваш взгляд, размер коливинга?

Алла: 500–800 кв. м, на 150 мест. Гораздо большим комьюнити управлять сложно; хотя встречаются и по тысяче мест, но это – совсем другая история. Управление огромными коливингами могут себе позволить только управляющие компании, которые всю жизнь этим занимались. Десятилетиями, без преувеличения.

SMART APART: Уже действующие коливинги в Москве – «правильные»?

Алла: Такие есть, но мало. Нередко «под коливинг» переделывают хостелы, однако они «недобирают» положенные минимум 40% под общественные пространства. Чтобы и социальных зон было сколько надо, и чтобы кто-то управлял сообществом, и чтобы экономика «сходилась» – таких проектов единицы.

SMART APART: Так на что нужно обратить внимание, чтобы проект в итоге был прибыльным и для девелопера, и для инвесторов, приобретающих отдельные юниты в коливинге? Даже если это «апарт-отель, похожий на коливинг»…

Алла: Многое зависит от сочетания стоимости аренды, расположения и площадей помещения. Повторюсь: главное – чтобы можно было себе позволить отдать 40% под общественные зоны. И при этом на оставшихся 60% разместить достаточно юнитов, чтобы покрывать расходы и получать прибыль. То есть нужно подобрать подходящее помещение по интересной цене. Если покупать здание и делать там коливинг – окупаемость вложений составит 5–6 лет, если брать приглянувшийся объект в долгосрочную аренду – то окупаемость будет 2–3 года.

SMART APART: С какими суммами можно – или «имеет смысл» – заходить в «рынок коливингов»? И заодно: на какой метраж стоит ориентироваться застройщикам?

Алла: На мой взгляд, сейчас для инвесторов, располагающих не слишком большими суммами – мы не говорим про крупные строительные компании, – интересны «средние» объекты площадью от 500 до 800 кв. м. На них можно организовать удачный коливинг на 150–200 мест – из расчета по несколько человек в комнате – или же капсульный отель. Размер инвестиций – от 10 до 15 млн рублей, окупаемость – 2–2,5 года. Возврат на инвестиции – 25–30% в год.

SMART APART: Можно ли купить один юнит в коливинге?

Алла: В традиционных коливингах юниты поштучно продавать не принято. По крайней мере, если говорить об опыте нашей компании (LogINN, на рынке 5 лет, в портфолио – 3 коливинга общим количеством 250 мест в Москве. – Прим. ред.), то когда мы привлекаем инвестиции под такой коливинг, то ориентируемся на «сборный» пул инвесторов, каждый из которых вносит 3–5 млн и получает долю в компании, а не «N юнитов». То есть такой инвестор является совладельцем объекта.

SMART APART: И каков спрос на такой формат?

Алла: У нас сейчас два объекта в стадии полной подготовки (можно начинать ремонт и запускать через три месяца): один в Москве, второй в Сочи. И там и там уже практически собрали полный пул инвесторов, осталось совсем немного. При том что инвесторов искали фактически по знакомым: просто говорили, что «у нас намечается новый объект».

Так что спрос есть, и немалый. Ведь коливинги – альтернатива вложениям в апартаменты; а покупка нормального юнита в апарт-комплексе – те же 3–5 млн рублей.

SMART APART: В каких городах будут однозначно востребованы коливинги?

Алла: Там, где много IT-специалистов; например Новосибирск, Казань. Возвращаясь к Санкт-Петербургу, почему там не особенно «прижились» коливинги. – Отчасти потому, что это все же в основном туристический город. Поэтому то, что анонсируют как коливинги, в умеренно близком к коливингу формате функционирует зимой, а летом это обычные гостиницы или хостелы, сдаваемые посуточно. Традиционной аудитории коливингов, живущих месяцами и годами, это по понятным причинам не очень нравится.

SMART APART: А покупателям, кто присматривает юнит в коливинге в аренду или, возможно, «для себя» в плане постоянной жизни, на что посоветуете обратить внимание?

Алла: Приехать и не просто посмотреть, а пожить пару дней. Сразу будут понятны и качество ремонта, и состояние коммуникаций (отопление, вентиляция, нет ли посторонних запахов). Оцените мебель, дизайн, вплоть до удобства кровати: удобно или нет. И заодно прочувствуете тусовку: то ли это, что вы искали?

Беседовала Кристина Голубева

5 2 votes
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка

Читать другие новости:
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x