Нано-апартаменты: «для счастья много не надо»

Нано-апартаменты: «для счастья много не надо»

Фото предоставлено Антоном Урманчеевым

Такой формат, как нано-апартаменты, появился на российском рынке буквально только что. По сути, силами энтузиастов Москвы: в регионах про него и не слышали. Да и в обеих столицах нано-апартаменты появились во многом в ответ на спрос.

Мария Аверкина

Наш сегодняшний спикер – Мария Аверкина, Директор по развитию FREEDOM NATURI, владелец сети капсульных отелей POWER NAP / Деловой сон. Мария не первый год консультирует девелоперов и владельцев апартаментов капсульных форматов. Недавно к ней обратились за советом по вопросу превращения сета купленных апартаментов в нано-отель. SmartApart не мог пройти мимо такого кейса и расспросил эксперта о нюансах.

«У нано-апартаментов в РФ истории пока нет вообще»

Основная цель появления нано-апартаментов в Москве – сдача в аренду. Поэтому и образуются они в районах транспортно-информационных хабов: рядом с вокзалами, аэропортами, у выставочных центров, в частности – «Крокус-Экспо». То есть там, где человеку нужно комфортное место исключительно для сна – отдельное, а не в формате хостела. Поэтому «нано-апартаменты в российском формате» – это часто двухъярусные микрономера со всем необходимым. Площадь – всего от 7 кв. м. Под двухъярусными мы не подразумеваем хостельные кровати: это номера наподобие гостиничных, с относительно высокими потолками, где есть возможность перенести непосредственно спальное место на «второй этаж». Чтобы в «первый этаж» спокойно вписались мини-коридорчик, ванная комната, кухонная и рабочая зоны. По сути, это микроквартиры.

Люди до 18 часов в сутки проводят на мероприятиях: семинарах, конференциях, на обучении, на деловых встречах. Снимать гостиничный номер смысла нет, тем более втридорога; а в районе того же “Крокуса” отели в дни крупных выставок распроданы. Хостел для солидного бизнесмена – не вариант, а капсульный отель, где можно только спать, недостаточно удобен. В итоге хостел, так сказать, скрестили с капсульным отелем, увеличив место для сна, добавив “приватности” и снабдив собственной “лаунж-зоной”. В итоге получились этакие капсульные апартаменты, или нано-апарты.

 

Что обязательно должно присутствовать в таких нано-апартах? Чистота. Гарантированная безопасность. Оснащение всем необходимым (сантехника, техника, мебель). Максимальная эргономичность. Продуманная планировка, позволяющая в каком-то смысле увеличить имеющееся пространство.

Тот объект, который я сейчас консультирую, находится как раз в районе “Крокус-Экспо”. Это двухуровневые комнаты, площадь пола небольшая: всего 10–14 кв. м. Но с учетом “формата пентхауса” высота потолка – 4,5 м – позволила сделать комфортную антресоль и перенести туда спальню. Внизу – кухонная зона, санузел, иногда раскладной диван, позволяющий при желании разместить в одном нано-апартаменте даже несколько человек, например семью. Общая площадь получается 18 кв. м – уже практически как стандартная небольшая студия.

Функциональные зоны разнесены: работаешь внизу, спишь наверху. Нет ощущения “жизни в чулане”. Именно поэтому такие нано-апартаменты, если говорить о размещении одного постояльца, подходят не только для краткосрочного, но и для долгосрочного проживания в том числе: не только учеба, стажировки и сессии на протяжении нескольких недель, но иногда и месяцы. Такой формат будет востребован даже у жителей Подмосковья, работающих в Москве. Я сама иногда думаю, что охотно сняла бы такой апартамент на наиболее активные периоды работы, чтобы не проводить по три-четыре часа в сутки в дороге, отрывая их от сна. Нано-апартаменты наверняка подойдут и работающим в Москве менеджерам из области и даже из соседних регионов, которые могли бы здесь ночевать с понедельника по пятницу, а на выходные уезжать к семье.

 


Владелец упомянутого проекта – бизнесмен и инвестор Антон Урманчеев. Гостиничный бизнес для него – не ключевой, хотя другими форматами недвижимости он занимается более 15 лет. Этим сегментом заинтересовался почти случайно, столкнувшись на просторах Москвы с одним из многочисленных «инфо-бизнесменов», приводящих инвесторов в золотые, по их мнению, проекты по недвижимости. Антон уточняет, что по обещаниям инфо-консультантов, этот бизнес должен приносить от 18–20 % в год и выше. На практике, конечно, лучше срезать цифры в 2 раза, по крайней мере в ближайшие пару лет, говорит новоиспеченный отельер.


Как и зачем трансформировать в нано-апартаменты уже готовый проект? И нужно ли?

Мария Аверкина уточнила, что в случае с объектом, который она помогает «доводить до ума», владелец выкупил в районе выставочного центра даже не здание и не полздания, а несколько крупных юнитов в жилом комплексе рядом с «Крокус-Экспо», на верхних этажах. Категория недвижимости – апартаменты, выглядели они как пентхаусы с четырехметровыми потолками. Каждый из приобретенных юнитов разбили на пять мини-апартаментов. Получилось подобие комплекса нано-апартаментов от одного собственника, в составе ЖК.
Однако не в каждом апарт-комплексе или ЖК юниты пригодны под переделку в нано-апарты. По мнению Марии Аверкиной, возможно, скоро появятся строения, где такой нано-формат можно – и нужно – закладывать в архитектурный проект изначально. Потому что у него большое будущее.

Как быть, чтобы не переделывать?

Многое будет зависеть от застройщика. Потому что в идеале это верхние этажи с высокими потолками: именно такие апартаменты идеально подходят для переформатирования. Так что если застройщики “пойдут” в этот формат и согласятся сразу закладывать “потенциальные нано-апартаменты” в проекте, предлагая как “продукт со свободной планировкой”, так и готовые варианты, то темпы роста ниши будут высокие.

 

Что важно, кроме приличной «начинки»?

Крайне важно качество обслуживания и вообще характеристики таких нано-апартов. То, что получилось у нас с Антоном, – по категории и по цене примерно как гостиница 3*, а вот по исполнению, качеству дизайна, характеристикам и сервису тянет на крепкую 4*. Что не может не заинтересовать целевую аудиторию: тех посетителей выставок, которые целенаправленно едут в “Крокус-Экспо” со всей страны, чтобы завязать новые деловые контакты, подписать новые договоры и т.д. Потому что в нужные даты и в пешей доступности от выставочного центра что-то приемлемое днем с огнем не найдешь, а номеров или квартир по такой цене и с таким качеством нет вообще.

 

Плюсуем сюда и возможность продлить проживание на любой необходимый срок.

Как уточнил нам владелец, из трех переделываемых апартаментов (итого 14 нано-юнитов) пять юнитов (один бывший пентхаус) уже полностью готовы и загружены на месяц вперед. Оставшиеся планируется доделать в ближайшее время, и на них тоже наверняка очень быстро найдутся свои гости.

Нано-апартаменты

Комментарий Антона Урманчеева: «Из моей практики главных сложностей – две: сделать что-то более интересное… что не так-то просто, учитывая небольшой формат апартаментов, и, пожалуй, самое главное – это управление, другими словами, сервис».

Точный метраж: было 76 метров площади, стало 5 юнитов общей площадью 97 метров. Ну что же, прибавка в 26%! Стоимость ремонта – около 5 млн рублей, и это не включая некоторых необходимых, по мнению Антона, опций.

«Конечно, мы старались сделать лучше среднего по рынку, но есть и просчеты – например, не установлены кондиционеры, что дало бы еще более 400 тысяч расходов с учетом нашего деления на студии и длины необходимых трасс… Что касается времени ремонта – закладывайтесь примерно на полгода, и если “инфо-бизнесмены” обещают сделать вам всё за 3–4 месяца, не надо забывать, что это будет работа, как я её называю, треста “Шайтанмонтажстрой”, но только не на объекте консультанта, а на принадлежащей вам собственности, и изменить потом качество отремонтированного объекта будет сложно и крайне недёшево».

У меня информация, что загрузка уже готовых – 70% в месяц, так ли это? «Пока примерно такие цифры, надеемся постепенно улучшить показатели, – говорит Антон. – Наши клиенты, в основном, приезжают в Москву по работе, но, конечно, как в любом отеле, не обходится без темы романтики».

По оснащению

К этому вопросу надо подойти особенно тщательно.


Планировка

«Могу посоветовать ознакомиться с опытом отеля Q Box в Санкт-Петербурге – они как раз предлагают номера, очень похожие на нано-апартаменты в том варианте, который мне кажется практически идеальным», – комментирует эксперт.

 

Что из себя представляет такой номер? Над буквально 4–5 квадратными метрами пола организована антресоль; входишь – слева тумбочка, вешалка, шкаф, этакий «тамбур». Дальше – дверь в санузел и лестница наверх. Над санузлом – спальное место, внизу – мини-гостиная. То есть получилась фактически «жилая комната в капсульном формате», или самые крошечные – пятиметровые – нано-апартаменты.

Конечно, если речь идет о долгосрочной сдаче в аренду, то тут площадь точно должна быть больше: 11–14 кв. м пола, вместе с верхним ярусом – ближе к 20.
Точно так же с нано-апартаментами, которые предполагаются на продажу: помимо экстраграмотной планировки, обязательно должно быть предусмотрено место под нормальный санузел, а не «душевая лейка над унитазом», и под полноценную кухню, хоть и маленькую.

 

Мебель

А вот в плане мебели вполне можно перенять опыт Японии или Китая: там можно присмотреть очень удачные варианты создания антресолей, гибридные предметы мебели типа «днем шкаф – ночью кровать», когда массив кровати из вертикального положения переводится на ночь в горизонтальное; «тумбы для вещей – тире – стулья», и т.д.

Нужна вот такая “умная” мебель. В России она уже есть: могу посоветовать компанию Olsen. Да, она недешевая – и это еще мягко сказано: ценник внушительный. Однако при всем при этом у них – очередь на производство: столько желающих приобрести их изделия. Потому что компания создает отличные варианты – по сути, они трансформируют всё из всего.

 

 

Пространство-«трансформер» по своей сути

Нано-апартаменты

«Важный момент, на который хочу обратить ваше внимание: максимально эргономичная, “гибридная” мебель – это еще не все. Уделите внимание тому, чтобы благодаря такой мебели и выносу спальной зоны в “невидимый” сектор можно было легко превратить жилую комнату в… офис. Чтобы обитатель нано-апартамента мог его использовать именно так – и не только во время онлайн- (Zoom и прочих) конференций, а и офлайн.

Трансформирующаяся мебель при грамотном дизайн-проекте позволит превратить гостиную в полноценный кабинет: кровать – наверху или «уходит» в шкаф, кухня «сворачивается» и закрывается (дверями, ширмами и прочее), исчезая с глаз. И вот у вас в распоряжении настоящее рабочее пространство. Где и самому работать приятнее, и деловых партнеров сюда можно пригласить.

Представляете, какая экономия: арендуешь или даже покупаешь помещение, которое одновременно и жилье, и офис? Особенно в районе выставочных центров!
Так что у такого кардинально нового формата действительно большое будущее».


 

Автоматизация

Владелец, который сдает нано-апартаменты в аренду, должен очень тщательно за ними следить – во всех смыслах. Да, за уборку будет отвечать горничная; но этого недостаточно. Поэтому максимальная автоматизация – «наше всё»: это разнообразные датчики – света, температуры, дыма, возможных протечек, наличия/отсутствия человека в номере; возможность все это контролировать и при необходимости перекрывать ту же воду или разблокировать умный замок в двери удаленно.

«Правда, сейчас это довольно дорого, и тут встает вопрос соотношения цены и возврата инвестиций. Однако я уверена, что как только формат начнет развиваться – совсем скоро – появятся более доступные предложения по такого рода контроллерам. Да что уж там, уже появляются».

 

Возврат инвестиций

«Тут сложно сказать: формат действительно очень юный. Но, по сути, вот такие вот небольшие объекты – будь то капсульные отели, секционные глэмпинги и т.д., то есть все вот такие микронизированные гостиничные форматы, – по идее, их окупаемость должна быть порядка пяти лет».

Для счастья много не надо. Для счастья инвестора – в том числе

К тому же нано-апартаменты, по мнению Марии Аверкиной, – гораздо более устойчивая модель в плане инвестиций. Задумал капсульный отель, открыл – а тут закрыли границы, и командированные и туристы перестали ехать. Как быть? А нано-апартаменты можно сдавать посуточно, понедельно, помесячно, хоть на годы; да в конце концов, жить в них самому или вообще продать. «Капсулу» в собственность никто не купит; а на 10–15-метровые двухъярусные апартаменты со всей необходимой для жизни «начинкой», к тому же в удачной локации, покупателя найти несложно.

И вспоминаем «офисный вариант»: можно продать этот юнит даже как офис!

А поскольку сейчас планировать вдолгую и страшно, и рискованно, то такие форматы – гибкие в плане воздействия на них внешней среды – крайне перспективны.
Мне кажется, он будет очень востребован и у “удаленщиков”. Раньше многие мечтали, мол, как бы хорошо жить в Москве, каждый день гулять по центру. А тут – опять же в результате пандемии – многое изменилось, и люди стараются поменьше времени проводить в толпе, и побольше – за городом, на природе. У девелоперов, предлагающих элитные апартаменты площадью в сотни метров в центре Москвы, изменилась потенциальная клиентура; часть покупателей переориентируется сейчас именно на компактные форматы “для удобства”, чтобы просторное жилье покупать в спальных районах или вообще в зеленых. Так что нано-апартаменты – это очень привлекательный формат для так называемого потребителя средне-высокого класса.

О чем, уверена, нужно подумать и девелоперам: им тоже имеет смысл некоторые объекты проектировать как нано-апартаменты изначально. Потому что это – потенциальная ниша на рынке, пока никем не охваченная.

 

Возможные ошибки и возникшие трудности. Работа с УК

Нано-апартаменты

Во-первых, поскольку учиться не у кого – практики создания нано-апартаментов в России нет, а формат азиатских микроквартир, которые доводилось видеть в Китае, Японии, Южной Корее, Гонконге и т.д., в любом случае нужно адаптировать к российским реалиям, – приходится идти методом проб и ошибок.

«Так что, определив узкие места и отследив сложные моменты, владелец и обратился ко мне, чтобы грамотно выполнить “работу над ошибками” и в будущем учесть этот опыт, с прицелом на масштабирование бизнеса именно в этом формате».

Еще одна сложность, как пояснила Мария Аверкина, – с управлением. Что касается сервисных апартаментов в аренду, управляющие компании обычно предлагают собственнику взять все заботы на себя: сдавать, следить за порядком, организовывать уборку, ремонтировать и т.д.

В случае с мини-комплексами нано-апартаментов эта история не работает:

Владелец этого комплекса изначально не собирался заниматься управлением. Выступая как девелопер, он позаботился о создании сети нано-апартаментов, “запаковал” этот продукт, планировал передать УК и спокойно получать доход. Рассчитывая, что гости будут получать за свои деньги хороший продукт с хорошим сервисом.

Однако несколько нано-апартаментов – это не апарт-отель и не гостиница хотя бы на 75 или 100 номеров. И ради нескольких апартаментов держать “на месте” – в этой же локации – горничных на полной занятости невыгодно: слишком большие издержки. Поэтому получается так: по всему городу разбросано несколько десятков нано-апартаментов. Загружает их колл-центр, есть один руководитель; а обслуживают апартаменты несколько горничных, но они чисто физически иногда не успевают вовремя убрать номера – ведь они разбросаны по всей Москве, до нано-апартамента нужно еще доехать, а загружаются юниты не по фиксированному графику, который можно прописать на несколько месяцев вперед. В итоге страдает сервис.

 

То есть либо приходится за всем следить самому владельцу, нанимать почасовых уборщиц и т.д. – при том что деньги (до 30 % от выручки) за «кураторство» УК продолжает получать! – либо УК берет эти функции на себя, но о достойном качестве и оперативном сервисе остается только мечтать.


«Когда я задумался, кто будет управлять моими апартаментами, всё казалось довольно простым. Гостиничных площадок сейчас миллион, начиная от всем знакомого “Букинга”. Найти в этом сегменте УК – это дело одного дня, и выбор большой. Но, честно говоря, если вы хотите хороший сервис, – надо или предложить “управленцам” большой номерной фонд, примерно от 30 номеров, и тогда вы можете требовать качества услуг, работая с профессиональной УК, или же быть готовым постоянно “подкручивать” процессы самому. В общем, известный факт – гостиничный бизнес не для ленивых людей, это написано в учебниках. У нас пока нет окончательного решения, посмотрим, как будет работать идея разделения функций с “управленцами”», – констатирует проблемы Антон.


Так что, по мнению нашей собеседницы Марии, качественное управление таким форматом – будущая ниша для управляющих компаний, которые способны справиться с децентрализованным бизнесом: «Потому что решение возможно: набрать горничных в разных локациях – живущих в непосредственной близости от нано-апартаментов, плюс курирующих их работу (качество уборки) менеджеров, способных быстро подъехать туда же. Либо решить вопрос с передачей фото- или видеоотчетов. Организовать оплату по часам и оперативную связь с возможностью экстренно приступать к работе по запросу, и т.д. А то, что предлагают для микро- и нано-апартаментов сейчас российские УК, – от качественных услуг это очень далеко».
Одно из решений, по мнению Марии, – изначально позаботиться о покупке апартаментов, которые планируется превратить в «нано-», если не в одном ЖК, то хотя бы в одном районе. Чтобы сэкономить и во времени, и в затратах.


В дальнейшем Антон планирует докупать подобные просторные апартаменты с высокими потолками в других локациях Москвы, точно так же «разбивать» по метражу на нано-юниты и сдавать. Либо, как вариант, продавать как готовый и уже работающий бизнес. Проблема тут – появившиеся «ножницы цен» между подорожавшей на 25–30% за год в Московском регионе недвижимостью и почти такими же, как в 2019 году, ценами на гостиничные услуги. Антон надеется, что постепенное восстановление рынка не за горами.


Материал подготовила Кристина Голубева

5 3 votes
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомление о
guest
0 комментариев
Inline Feedbacks
View all comments

Новости рынка

Читать другие новости:
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x